Pengakuan, Pengukuran, Penyajian, dan Pengungkapan atas Sewa
Pada tanggal 26 April 2017, Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK IAI) telah mengesahkan Draf Eksposur (DE) PSAK 73: Sewa yang merupakan hasil adopsi dari IFRS 16 Leases efektif per 1 Januari 2019.
Model akuntansi sewa yang sebelumnya diatur dalam PSAK 30: Sewa mensyaratkan penyewa dan pesewa untuk mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda. Model tersebut dikritisi tidak mampu memenuhi kebutuhan pengguna laporan keuangan karena tidak selalu memberikan representasi yang tepat atas transaksi penyewaan. Khususnya, model tersebut tidak mensyaratkan penyewa untuk mengakui aset dan liabilitas yang timbul dari sewa operasi.
- 🎧 Pengakuan, Pengukuran, Penyajian, dan Pengungkapan atas Sewa
- ®️ Identifikasi Sewa
- 🎧 Akuntansi Penyewa
- 🎧 Akuntansi Pesewa
- 🎧 Ilustrasi:
- ®️ Ilustrasi 1 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa
- Tetap pada Akuntansi Penyewa
- ®️ Ilustrasi 2 - Pengukuran Model Nilai Wajar atas Pembayaran Sewa
- Tetap pada Akuntansi Penyewa
- ®️ Ilustrasi 3 - Pengukuran Model Revaluasi atas Pembayaran Sewa
- Tetap pada Akuntansi Penyewa
- ®️ Ilustrasi 4 - Pengukuran Kembali Liabilitas Sewa atas Perubahan
- Masa Sewa dengan Diskonto Revisi pada Akuntansi Penyewa
- ®️ Ilustrasi 5 - Pengukuran Kembali Liabilitas Sewa atas Opsi Beli
- dengan Diskonto Revisi pada Akuntansi Penyewa
- ®️ Ilustrasi 6 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Variable
- pada Akuntansi Penyewa
- ®️ Ilustrasi 7 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Variable
- pada Akuntansi Penyewa (bunga increamental tidak ditentukan)
- ®️ Ilustrasi 8 - Penerimaan Tetap Sewa Operasi pada Akuntansi Pesewa
- ®️ Ilustrasi 9 - Penerimaan Variable Sewa Operasi pada Akuntansi
- Pesewa
- ®️ Ilustrasi 10 - Transaksi Jual dan Sewa Balik
- ®️ Ilustrasi 11 - Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan pada Akuntansi
- Pesewa
- ®️ Ilustrasi 12 - Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan pada Akuntansi
- Pesewa Entitas Leasing (Finance)
- ®️ Ilustrasi 13 - Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan pada Akuntansi
- Pesewa Entitas Leasing (Finance)
- ®️ Ilustrasi 14 - Kontrak Mengandung Sewa
- ®️ Ilustrasi 15 - Kontrak Tidak Mengandung Sewa
- ®️ Ilustrasi 16 - Sewa Bernilai Rendah
- ®️ Ilustrasi 17 - Pemisahan Komponen Non Sewa (Model Nilai Wajar)
DE PSAK 73: Sewa menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya untuk penyewa (lessee). Penyewa disyaratkan untuk mengakui ‘Aset Hak Guna’ (right-of-use assets) dan ‘Liabilitas Sewa’. Terdapat 2 pengecualian opsional dalam pengakuan aset dan liabilitas sewa, yakni untuk:
(i) Sewa jangka pendek, yaitu Kurang dari atau sama dengan 12 bulan (<=) dan tidak mengandung opsi beli dan
(ii) Sewa yang aset pendasarnya (underlying assets) bernilai rendah, di mana:
- Aset pendasar tidak memiliki ketergantungan atau
interalasi dengan aset lain.
- Rendah secara absolut (IFRS US$5.000), tanpa
memperhatikan materialitas.
- Ketika aset baru bernilai material, maka penilaian
dari aset baru.
- Jika aset disubsewakan maka tidak memenuhi aset
bernilai rendah. Contoh: laptop, HP, furniture, dll.
Contoh jurnal atas sewa jangka pendek dan bernilai rendah:
Dr - Beban Peralatan/
Beban Perlengkapan/
Beban Operasional xxx
Cr - Bank/Kas/
Beban Akrual -
Utang Usaha xxx
DE PSAK 73: Sewa secara substansial meneruskan persyaratan akuntansi sewa dalam PSAK 30: Sewa untuk pesewa (lessor). Dengan demikian, pesewa tetap mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda. Akan tetapi, pesewa disyaratkan untuk memberikan pengungkapan tambahan tentang eksposur risiko pesewa khususnya tentang risiko nilai residual.
DE PSAK 73, Mencabut:
(a) PSAK 30: Sewa
(b) ISAK 8: Penentuan Apakah Suatu Perjanjian
Mengandung Suatu Sewa
(c) ISAK 23: Sewa Operasi–Insentif
(d) ISAK 24: Evaluasi Substansi Beberapa Transaksi
yang Melibatkan Suatu Bentuk Legal Sewa; dan
(e) ISAK 25: Hak atas Tanah. ISAK 25 dicabut karena
IFRS 16 telah memberikan klarifikasi apakah
kontrak tertentu yang tidak mengalihkan hak legal
atas tanah merupakan transaksi sewa atau
transaksi pembelian tanah. Hal ini relevan dalam
konteks perlakuan akuntansi untuk hak atas tanah
di Indonesia yang telah ada dalam ISAK 25. Untuk
mendorong program konvergensi ke IFRS Standards,
DSAK IAI mengakomodasi pengklarifikasian
dalam IFRS 16 tersebut dalam Dasar Kesimpulan
(DK) DE PSAK 73 paragraf DK01–DK10 dan
mengusulkan untuk mencabut ISAK 25.
………
Identifikasi Sewa
Suatu kontrak merupakan, atau mengandung sewa jika kontrak tersebut memberikan hak untuk mengendalikan juga memilih penggunaan aset identifikasian selama suatu jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan.
Perbedaan antara ‘Kontrak Mengandung Sewa’ dan ‘Kontrak Tidak Mengandung Sewa’ sebagai berikut:
Kontrak Mengandung Sewa:
#. Aset dapat diidentifikasikan atau dipilih mana yang
akan digunakan.
#. Terdapat hak untuk mendapatkan secara substantial
seluruh manfaat ekonomik dari penggunaan aset.
#. Tidak ada arahan bagaimana cara menggunakan aset
dan tujuan dari penggunaan aset.
#. Pelanggan memiliki hak untuk mengoperasikan aset
dan pemasok tidak memiliki hak untuk mengubah
instruksi tersebut.
#. Pelanggan dapat mendesain aset dari sebelumnya,
dan menetapkan aset digunakan.
Kontrak Tidak Mengandung Sewa:
#. Aset tidak dapat diidentifikasikan atau dipilih
mana yang akan digunakan.
#. Tidak terdapat hak untuk mendapatkan secara
substantial seluruh manfaat ekonomik dari
penggunaan aset.
#. Tidak ada arahan bagaimana cara menggunakan aset
dan tujuan dari penggunaan aset.
#. Pelanggan tidak memiliki hak untuk mengoperasikan
aset dan pemasok memiliki hak untuk mengubah
instruksi tersebut.
#. Pelanggan tidak dapat mendesain aset dari
sebelumnya, dan menetapkan aset digunakan.
………
Akuntansi Penyewa
#. Pengakuan: Pada tanggal permulaan, penyewa mengakui ‘Aset Hak Guna’, ‘Beban Dibayar Di muka’ atas Diskonto dan ‘Liabilitas Sewa’.
Jurnal (berdasarkan PSAK 73):
Dr - Aset Hak Guna xxx
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Diskonto atau
Bunga Sewa xxx
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa xxx
Cr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa xxx
Jurnal (berdasarkan PSAK 30):
Dr - Beban
Sewa xxx
Cr - Bank/Kas/
Liabilitas Lainnya -
Beban Akrual -
Sewa xxx
#. Pengukuran: Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur aset hak guna pada biaya perolehan.
Biaya Perolehan Aset Hak Guna
1. Jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, yang tertera di dalam kontrak. Misalnya: PT. XYZ menyewakan bangunan selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 200 juta per tahun tanpa kenaikan. Tingkat suku bunga incremental atau suku bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 4%. Nilai Kini Liabilitas Sewa adalah sebesar Rp. 1.000.000.000
2. Pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan, dikurangi dengan insentif sewa yang diterima. Misalnya: Biaya perbaikan yang dikeluarkan PT. ABC sebesar 50 juta merupakan insentif sewa dari PT. XYZ. Maka besarnya pembayaran sewa tanggal permulaan sebesar 150 juta.
3. Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa, misalnya biaya perbaikan ditanggung oleh penyewa sendiri dan menjadi penambah ‘Aset Hak Guna’.
4. Estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar dan memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai kewajiban atas biaya biaya tersebut baik pada tanggal permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama periode tertentu. Semua biaya tersebut menjadi ‘Aset Hak Guna’.
5. Diskonto, di mana pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan suku bunga implisit dalam sewa, jika suku bunga tersebut dapat ditentukan. Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka penyewa menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa.
Nilai (Biaya Perolehan) Aset Hak Guna = Saldo Awal Liabilitas Sewa - Insentif Sewa yang Diterima - Diskonto atau Bunga Sewa + Biaya Langsung Awal yang Dikeluarkan oleh Penyewa + Biaya Aktual yang diestimasi sebelumnya.
Pajak potong pungut (witholding tax) atas persewaan dihitung berdasarkan nilai sewa perbulan atau pertahun yang tercantum di dalam kontrak yang akan dibayarkan kepada Pesewa, yang harus dipungut dan disetorkan penyewa (PPh Final Pasal 4 Ayat 2, atau PPh Pasal 23).
Estimasi Biaya Pembongkaran
Biaya pembongkaran yang dikeluarkan oleh penyewa dapat diakui sebagai:
1. Biaya perolehan ‘Aset Hak Guna’, ketika timbul kewajiban atas biaya - biaya tersebut.
2. Persediaan, untuk biaya yang dikeluarkan selama periode tertentu sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset hak-guna untuk menghasilkan persediaan selama periode tersebut (PSAK 14). Dalam hal ini biaya pembongkaran menjadi harga pokok dari produk yang akan dihasilkan oleh penyewa.
3. Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi jika penyewa menerapkan PSAK 57.
Keterangan:
Aset kontinjensi adalah aset potensial yang timbul dari peristiwa masa lalu dan keberadaannya menjadi pasti dengan terjadi atau tidak terjadinya satu peristiwa atau lebih peristiwa di masa depan yang tidak sepenuhnya berada dalam kendali entitas.
Liabilitas kontinjensi adalah:
1. Kewajiban potensial yang timbul dari peristiwa masa lalu dan keberadaannya menjadi pasti dengan terjadi atau tidak terjadinya satu atau lebih peristiwa di masa depan yang tidak sepenuhnya berada dalam kendali entitas; atau
2. Kewajiban kini yang timbul sebagai akibat peristiwa masa lalu, tetapi tidak diakui karena:
3. Tidak terdapat kemungkinan entitas mengeluarkan sumber daya yang mengandung manfaat ekonomik (selanjutnya disebut sebagai “sumber daya”) untuk menyelesaikan kewajibannya; atau
4. Jumlah kewajiban tersebut tidak dapat diukur secara andal.
Provisi adalah liabilitas yang waktu dan jumlahnya belum pasti.
Misalnya, PT. XYZ menyewa gudang di pelabuhan dengan jangka waktu 2 tahun. Estimasi atas biaya bongkar muat sebesar Rp. 500.000.000 setahun (berdasarkan data tahun lalu). Pembayaran biaya pembongkaran pada bulan febuari sebesar Rp. 100.000.000.
Jurnal atas estimasi tersebut:
Dr - Aset
Kontinjensi 500.000.000
Cr - Liabilitas
Kontinjensi/
Provisi 500.000.000
Jurnal atas pembayaran aktual biaya pembongkaran:
Dr - Aset Hak
Guna 100.000.000
Cr - Aset
Kontinjensi 100.000.000
Dr - Liabilitas
Kontinjensi/
Provisi 100.000.000
Cr - Bank 100.000.000
Catatan: Pembayaran aktual atas pembongkaran barang yang dijadikan ‘Aset Hak Guna’ bukan objek PPh Final Pasal 4 Ayat 2, kecuali nilai persewaan tempat yang telah dibayar sebesar Rp. 500.000.000.
Referensi:
✔️ PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi
✔️ DE PSAK 73
………
Pengukuran Awal Liabilitas Sewa
- Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas
sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang belum
dibayar pada tanggal tersebut.
- Pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan
suku bunga eksplisit dalam sewa, jika suku bunga
tersebut dapat ditentukan.
- Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka
penyewa menggunakan suku bunga pinjaman
inkremental penyewa, misalnya bunga pinjaman bank
di mana entitas telah melakukan pinjaman.
Pembayaran Sewa
Pembayaran sewa meliputi:
- Pembayaran Sewa Tetap (termasuk pembayaran tetap
secara substansi), dikurangi dengan piutang insentif
sewa.
- Pembayaran Sewa Variable yang bergantung pada
indeks atau suku bunga yang pada awalnya diukur
dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada
tanggal permulaan.
- Jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh
penyewa dalam jaminan nilai residual. Misalnya,
dalam perjanjian kontrak sewa properti, penyewa
diminta untuk memberikan jaminan berupa Sertifikat
Deposito sebesar Rp. 100.000.000. Masa kontrak
sewa 5 tahun, dan besarnya nilai sewa Rp. 200.000.000
pertahun. Maka pembayaran sewa di tahun kelima
sebesar Rp. 100.000.000 setelah dipotong Nilai
Jaminan berupa Sertifikat Deposito.
- Harga Eksekusi Opsi Beli jika penyewa cukup pasti
untuk mengeksekusi opsi tersebut, dan
- Pembayaran Penalti karena penghentian sewa, jika
masa sewa merefleksikan penyewa mengeksekusi
opsi untuk menghentikan sewa.
- Pembayaran dapat berupa: sewa variabel yang
bergantung pada indeks atau suku bunga acuan dan
pembayaran bervariasi yang merefleksikan harga
sewa pasar.
Pengukuran Aset Hak Guna
1. Model Biaya
Penyewa mengukur aset hak-guna pada biaya perolehan dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian penurunan nilai dan disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa.
Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16 dalam menyusutkan aset hak-guna, dengan mempertimbangkan persyaratan:
#. Jika sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada penyewa pada akhir masa sewa atau jika biaya perolehan merefleksikan penyewa akan mengeksekusi opsi beli, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset pendasar.
Jurnal atas eksekusi opsi beli:
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna xxx
Cr - Aset Hak Guna xxx
Dr - Aset Tetap xxx
Cr - Liabilitas Jangka Pendek -
Utang Usaha xxx
#. Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga tanggal yang lebih awal antara akhir umur manfaat aset hak-guna atau akhir masa sewa.
#. Penyewa menerapkan PSAK 48 untuk menentukan apakah aset hak-guna mengalami penurunan nilai dan mencatat kerugian penurunan nilai, yaitu:
*) Terdapat bukti mengenai keusangan atau kerusakan fisik aset.
Jurnal atas perbaikan Aset Hak Guna:
Dr - Aset Hak
Guna xxx
Cr - Bank/Kas/
Utang Usaha xxx
*) Perubahan signifikan atas penggunaan, penghentian dan masa manfaat aset. Karena kinerja ekonomi aset lebih buruk dari yang diharapkan.
Jurnal atas penghentian penggunaan Aset Hak Guna:
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna xxx
Cr - Aset Hak Guna xxx
Jurnal jika terdapat sisa Saldo Debet Aset Hak Guna:
Dr - Kerugian Penurunan Nilai -
Aset Hak Guna xxx
Cr - Akumulasi Kerugian -
Aset Hak Guna xxx
Jurnal pemulihan atas sisa Saldo Debet Aset Hak Guna karena penghentian:
Dr - Akumulasi Kerugian -
Aset Hak Guna xxx
Cr - Aset Hak Guna xxx
2. Model Pengukuran Lainnya
- Jika penyewa menerapkan model nilai wajar sesuai PSAK 13 untuk aset properti investasinya, maka penyewa juga menerapkan model nilai wajar atau harga pasar untuk aset hak-guna yang memenuhi definisi properti investasi dalam PSAK 13: Properti Investasi.
- Jika aset hak-guna terkait dengan kelas aset tetap di mana penyewa menerapkan model revaluasi sesuai PSAK 16: Aset Tetap, maka penyewa dapat memilih untuk menerapkan model revaluasi tersebut untuk seluruh aset hak-guna yang terkait dengan kelas aset tetap tersebut.
Penilaian (Pengukuran) Kembali Liabilitas Sewa
Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai penyesuaian terhadap aset hak-guna dalam hal:
#. Jika jumlah tercatat aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat kekurangan dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa jumlah pengukuran kembali dalam laba rugi. Jurnal:
Dr - Beban Umum dan
Administrasi -
Pengukuran Kembali
Aset Hak Guna xxx
Cr - Liabilitas Sewa -
Pengukuran Kembali
Liabilitas Sewa xxx
#. Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:
*) Terdapat perubahan masa sewa, maka penyewa
menentukan pembayaran sewa revision berdasarkan
masa sewa revisian; atau
*) Terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk
membeli aset pendasar, maka penyewa menentukan
pembayaran sewa revisian untuk merefleksikan
perubahan dalam jumlah terutang dalam opsi beli.
Penyajian Laba Rugi dan Laporan Arus Kas
Persyaratan penyajian aset hak guna terpisah tidak diterapkan pada aset hak guna yang memenuhi definisi properti investasi, yang disajikan dalam laporan posisi keuangan sebagai properti investasi.
Dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain, disajikan:
- Beban bunga atas liabilitas sewa.
- Beban penyusutan untuk aset hak-guna.
- Beban bunga atas liabilitas sewa merupakan
komponen biaya keuangan, di mana PSAK 1:
Penyajian Laporan Keuangan paragraf 82(b)
mensyaratkan untuk disajikan secara terpisah.
- Dalam laporan arus kas, penyewa
mengklasifikasikan:
*) Pembayaran kas untuk bagian pokok liabilitas sewa
dalam aktivitas pendanaan.
*) Pembayaran kas untuk bagian bunga liabilitas sewa
dengan menerapkan persyaratan dalam PSAK 2:
Laporan Arus Kas untuk pembayaran bunga, dan
*) Pembayaran sewa jangka pendek, pembayaran
sewa aset bernilai rendah, dan pembayaran sewa
variabel yang tidak termasuk dalam pengukuran
liabilitas sewa dalam aktivitas operasi.
Referensi: 🏈 PSAK 73 atas Sewa
………
Akuntansi Pesewa
Sewa diklasifikasikan sebagai ‘Sewa Pembiayaan’ jika mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset pendasar. Sewa diklasifikasikan sebagai ‘Sewa Operasi’ jika sewa tersebut tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset pendasar.
Sewa Pembiayaan
Pengakuan: Pada tanggal permulaan, pesewa mengakui aset yang dimiliki dalam sewa pembiayaan dalam laporan posisi keuangan dan menyajikannya sebagai piutang pada jumlah yang sama dengan investasi neto sewa.
Jurnal Sewa Pembiayaan atas Aset Tetap yang akan dijual:
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan xxx
Jurnal atas Sewa Pembiayaan secara tunai:
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan xxx
Dr - Beban Dibayar
Di muka -
Sewa Pembiayaan xxx
Cr - Bank/Kas xxx
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban Sewa
Pembiayaan xxx
Cr - Beban Dibayar
Di muka -
Sewa Pembiayaan xxx
Pengukuran Awal:
#. Pesewa menggunakan suku bunga implisit dalam sewa untuk mengukur investasi neto sewa.
#. Jika suku bunga implisit dalam subsewa tidak dapat ditentukan, maka pesewa dapat menggunakan tingkat diskonto yang digunakan dalam sewa utama (disesuaikan dengan biaya langsung awal yang terkait dengan subsewa) untuk mengukur investasi neto dalam subsewa.
#. Biaya langsung awal, selain yang ditimbulkan oleh pesewa pabrikan atau dealer, dimasukkan dalam pengukuran awal investasi neto sewa dan mengurangi jumlah penghasilan yang diakui sepanjang masa sewa.
Pembayaran Sewa:
Pembayaran sewa yang termasuk dalam pengukuran investasi neto sewa meliputi pembayaran atas hak untuk menggunakan aset pendasar selama masa sewa yang belum diterima pada tanggal permulaan sebagai berikut:
a. Pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi), dikurangi dengan insentif sewa terutang.
b. Pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga, yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada tanggal permulaan.
c. Jaminan nilai residual yang diberikan kepada pesewa oleh penyewa, pihak yang terkait dengan penyewa, atau pihak ketiga yang tidak terkait dengan pesewa yang secara finansial mampu melaksanakan kewajibannya dalam jaminan tersebut.
d. Harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup yakin untuk mengeksekusi opsi tersebut, dan
e. Pembayaran penalti karena menghentikan sewa, jika penyewa akan mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
Pengukuran Selanjutnya:
Pesewa mengakui penghasilan keuangan sepanjang masa sewa, berdasarkan suatu pola yang merefleksikan tingkat imbalan periodik yang konstan atas investasi neto sewa pesewa, yaitu ‘Pendapatan Sewa Pembiayaan’.
Pesewa menerapkan penghentian pengakuan dan penurunan nilai dalam PSAK 71. Pesewa meninjau ulang secara reguler nilai residual tak terjamin estimasian yang digunakan dalam menghitung investasi bruto sewa. Jika terdapat pengurangan nilai residual tak terjamin estimasian, maka pesewa merevisi alokasi penghasilan selama masa sewa dan segera mengakui setiap pengurangan jumlah yang terutang. Piutang Tak Tertagih = Saldo Piutang - Nilai Jaminan, dan dibuat jurnal:
Dr - Penyisihan Kerugian
Penurunan Nilai -
Sewa Pembiayaan/
Sewa Operasi xxx
Cr - Cadangan Kerugian
Penurunan Nilai -
Sewa Pembiayaan/
Sewa Operasi xxx
Pesewa yang mengklasifikasikan aset dalam sewa pembiayaan sebagai dikuasai untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok lepasan yang diklasifikasikan sebagai dikuasai untuk dijual) dengan menerapkan PSAK 58.
Jurnal Penyesuaian atas Aset Tetap yang akan dijual:
Dr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
Dr - Akumulasi
Penyusutan
Aset Tetap xxx
Cr - Aset Tetap Bukan
Sewa Operasi xxx
Jurnal Penjualan Aset:
Dr - Bank/Kas/Piutang Usaha -
Pelepasan
Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
Cr/Dr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
Cr/Dr - Keuntungan (kerugian)
Penjualan Aset xxx
Modifikasi Sewa:
Pesewa mencatat modifikasi sewa pembiayaan sebagai sewa terpisah jika:
#. Modifikasi meningkatkan ruang lingkup sewa dengan menambahkan hak untuk menggunakan satu aset pendasar atau lebih.
#. Imbalan sewa meningkat sebesar jumlah yang setara dengan harga tersendiri untuk peningkatan dalam ruang lingkup dan penyesuaian yang tepat pada harga tersendiri tersebut untuk merefleksikan kondisi kontrak tertentu.
Ilustrasi Jurnal:
Sewa Pembiayaan atas Properti:
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Properti xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan xxx
Sewa Pembiayaan atas Kendaraan:
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Kendaraan xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan xxx
#. Untuk modifikasi sewa pembiayaan yang tidak dicatat sebagai sewa terpisah, pesewa mencatat modifikasi tersebut sebagai:
*) Jika sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi ketika modifikasi diberlakukan pada tanggal insepsi, maka pesewa:
1. Mencatat modifikasi sewa sebagai sewa baru sejak tanggal efektif modifikasi, dan
2. Mengukur jumlah tercatat aset pendasar sebagai investasi neto sewa segera sebelum tanggal efektif modifikasi sewa.
Jurnal Sewa Operasi atas Aset Tetap:
Dr - Piutang Sewa
Operasi xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi xxx
Jurnal Sewa Operasi dengan uang tunai:
Dr - Piutang Sewa
Operasi xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi xxx
Dr - Beban Dibayar
Di muka -
Sewa Operasi xxx
Cr - Bank/ Kas xxx
Amirtisasi Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban Sewa
Operasi xxx
Cr - Beban Dibayar
Di muka -
Sewa Operasi xxx
Referensi:
👉 PSAK 58: Aset Tidak Lancar Yang Dimiliki Untuk Dijual Dan Operasi Yang Dihentikan
……
Sewa Operasi
Pengakuan: Pesewa mengakui pembayaran sewa dari sewa operasi sebagai penghasilan dengan dasar garis lurus atau dasar sistematik lain. Pesewa menerapkan dasar sistematik lain jika dasar tersebut lebih merepresentasikan pola manfaat dari penggunaan aset pendasar yang menurun. Jurnal, lihat ‘Modifikasi Sewa’.
Pengukuran:
- Pesewa mengakui biaya, termasuk penyusutan, yang timbul dalam mendapatkan penghasilan sewa sebagai beban.
- Pesewa menambahkan biaya langsung awal yang timbul dalam mendapatkan sewa operasi pada jumlah tercatat aset pendasar dan mengakui biaya tersebut sebagai beban sepanjang masa sewa atas dasar yang sama dengan penghasilan sewa.
- Kebijakan penyusutan atas aset pendasar yang dapat disusutkan untuk sewa operasi konsisten dengan kebijakan penyusutan normal pesewa untuk aset serupa sesuai PSAK 16 dan PSAK 19: Aset Tak Berwujud.
- Pesewa menerapkan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset untuk menentukan apakah aset pendasar untuk sewa operasi mengalami penurunan nilai.
Catatan:
#. Kerugian Penurunan Nilai Aset Tetap = Nilai Tercatat (Carrying Amount) - Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount)
#. Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount) = nilai terbesar antara Nilai Wajar dikurang Biaya untuk menjual (Fair value less costs to sell) dan Nilai Pakai (Value in Use).
#. Formula Nilai Pakai (Value in Use):
NPV = (Ct x PVIFA(r)(t)) – C0
Keterangan:
NPV = Net Present Value.
Ct = Arus Kas per Tahun pada
Periode t.
C0 = Nilai Investasi awal pada tahun
ke 0 (dalam Rupiah).
r = Suku Bunga Pinjaman atau
discount Rate (dalam %).
- Pesewa pabrikan atau dealer tidak mengakui laba penjualan dalam sewa operasi karena hal tersebut tidak ekuivalen dengan penjualan. Artinya, Pendapatan Sewa Operasi terpisah dari Penjualan Barang.
Pengungkapan:
- Untuk item aset tetap yang merupakan sewa operasi, pesewa menerapkan persyaratan pengungkapan yang ada dalam PSAK 16: Aset Tetap.
- Pesewa memisahkan tiap - tiap kelas aset tetap ke dalam aset yang merupakan sewa operasi dan aset yang bukan sewa operasi.
Misalnya, membuat akun sebagai berikut:
1. Aset Tetap Bukan Sewa Operasi
2. Aset Tetap Sewa Operasi
- Pesewa memberikan pengungkapan sesuai PSAK 16: Aset Tetap untuk aset yang merupakan sewa operasi (berdasarkan kelas aset pendasar) secara terpisah dari aset yang dimiliki sendiri dan digunakan pesewa.
- Pesewa menerapkan persyaratan pengungkapan dalam PSAK 13: Properti Investasi, PSAK 19, PSAK 48: Penurunan Nilai Aset, dan PSAK 69: Agrikultur untuk aset yang merupakan sewa operasi.
- Pesewa mengungkapkan analisis jatuh tempo pembayaran sewa yang menunjukkan pembayaran sewa yang tidak didiskontokan yang akan diterima secara tahunan minimum untuk 5 tahun pertama dan jumlah total untuk sisa tahun.
Transaksi Jual dan Sewa Balik:
- Jika entitas (penjual - penyewa) mengalihkan aset kepada entitas lain (pembeli - pesewa) dan menyewa aset tersebut kembali dari pembeli - pesewa, maka baik penjual - penyewa maupun pembeli - pesewa mencatat kontrak pengalihan dan sewa.
Ilustrasi: PT. XYZ menjual aset tetapnya kepada PT. ABC (Penjual - Penyewa), setelah kontrak Sewa Operasi berakhir, maka dibuat Kontrak Pengalihan yang baru atas Pengalihan (Penjualan) Aset tersebut. Kemudian PT. ABC menyewakan aset yang dibelinya tersebut ke PT. AAA (Pembeli - Penyewa). Maka dibuat kontrak Sewa antara PT. ABC dan PT. AAA.
- Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai penjualan aset tersebut.
Menilai Apakah Pengalihan Aset Merupakan Penjualan:
Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai penjualan aset tersebut.
Pengalihan Aset Merupakan Penjualan:
- Jika pengalihan aset oleh penjual–penyewa memenuhi persyaratan PSAK 72 untuk dicatat sebagai penjualan aset, maka:
*) Penjual - Penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul dari sewa-balik pada proporsi jumlah tercatat aset sebelumnya yang terkait dengan hak guna yang dipertahankan oleh penjual–penyewa. Penjual - penyewa mengakui hanya jumlah untung atau rugi yang terkait dengan hak yang dialihkan ke pembeli–pesewa.
*) Pembeli - Pesewa mencatat pembelian aset dengan menerapkan pernyataan yang relevan, dan untuk sewa dengan menerapkan persyaratan akuntansi pesewa dalam Pernyataan ini.
*) Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset, atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka entitas melakukan penyesuaian di bawah ini untuk mengukur hasil penjualan pada nilai wajar:
- Jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai keuntungan, dan
- Jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa
dibayar di muka dan tambahan pembiayaan yang diberikan oleh
pembeli - pesewa kepada penjual - penyewa.
*) Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana
yang lebih dapat ditentukan dari:
- Selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset dan
- Selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini pembayaran sewa pada harga pasar.
----------------
*) Jurnal, jika pengalihan aset oleh pesewa ke pembeli merupakan penjualan, pencatatan jurnal oleh pesewa:
Dr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
Dr - Akumulasi Penyusutan
Aset Tetap xxx
Cr - Aset Tetap Sewa
Operasi xxx
Dr - Bank/Kas/Piutang Usaha -
Pelepasan Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
Cr/Dr - Keuntungan (kerugian)
Penjualan Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
Cr/Dr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual xxx
*) Jurnal, jika pengalihan aset bukan merupakan penjualan namun merupakan pendapatan kontrak dari sewa pembiayaan setelah pelunasan, pencatatan jurnal oleh pesewa:
Dr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Aset Dimiliki Untuk Dijual -
Properti xxx
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Tetap Bukan Sewa
Operasi -
Properti xxx
Cr - Aset Tetap Bukan
Sewa Operasi -
Properti xxx
Amortisasi Beban Dibayar Di muka Pertahun, sesuai dengan periode sewa pembiayaan:
Dr - Beban Sewa -
Harga Pokok Aset
Dimiliki Untuk Dijual -
Properti xxx
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Properti xxx
----------------
Jurnal penerimaan aset oleh pembeli, jika nilai wajar imbalan yang dibayar di bawah nilai wajar aset (harga pasar):
Dr - Akumulasi Penyusutan
Aset Hak Guna xxx
Cr - Aset Hak Guna xxx
Dr - Aset Tetap
Sewa Operasi xxx
Cr - Pendapatan Usaha -
Keuntungan Pembelian
Aset Tetap Sewa
Operasi xxx
Cr - Bank/Kas xxx
Jurnal Kontrak Sewa antara Penjual - Penyewa:
Dr - Piutang Sewa
Operasi xxx
Cr - Pendapatan
Sewa Operasi xxx
Jurnal penerimaan aset oleh pembeli, jika nilai wajar imbalan yang dibayar di atas nilai wajar aset (harga pasar):
Dr - Akumulasi Penyusutan
Aset Hak Guna xxx
Cr - Aset Hak Guna xxx
Dr - Aset Tetap
Sewa Operasi xxx
Dr - Aset -
Sewa Dibayar Di muka -
Imbalan Di atas
Harga Pasar xxx
Cr - Bank/Kas xxx
Jurnal Kontrak Sewa antara Penjual - Penyewa:
Dr - Piutang Sewa
Operasi xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi xxx
Cr - Liabilitas Lainnya -
Pendapatan Sewa Diterima
Di muka xxx
Amortisasi atas Pendapatan Sewa Diterima Di muka dengan jangka waktu sesuai Kontrak Sewa Operasi antara Penjual dan Penyewa:
Dr - Liabilitas Lainnya -
Pendapatan Sewa Diterima
Di muka xxx
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi xxx
Amortisasi Sewa Dibayar Di muka dengan jangka waktu sesuai Kontrak Sewa Operasi antara Penjual dan Penyewa:
Dr - Beban Sewa -
Kerugian Pembelian
Aset Tetap Sewa
Operasi xxx
Cr - Aset -
Sewa Dibayar Di muka -
Imbalan Di atas
Harga Pasar xxx
Referensi: ✔️ PSAK 48: Penurunan Nilai Aset
………
Ilustrasi:
Ilustrasi 1 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Tetap pada Akuntansi Penyewa
PT. XYZ menyewakan bangunan (properti) selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 200 juta per tahun tanpa kenaikan dan tertulis di dalam kontrak. Tingkat suku bunga increamental atau bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 4% dan diinformasikan oleh pesewa. Pembayaran pertama 200 juta dilakukan diawal kontrak. Sisa ‘Liabilitas Sewa’ sebesar 800 juta. Pembayaran pertama dipotong insentif atas renovasi bangunan sebesar Rp. 50.000.000. Biaya renovasi bangunan yang dibayar Rp. 100.000.000. (PT. XYZ dan PT. ABC telah dikukuhkan sebagai PKP wajib PPN).
1. Penyelesaian (berdasarkan PSAK 73):
- Nilai Awal Liabilitas Sewa = Rp. 1.000.000.000,
sebelum dilakukan pembayaran.
- Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5
tahun = Rp. 74.020.955
(Rp. 1.000.000.000 - Rp. 200.000.000 -
((Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^1)) +
(Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^2)) +
(Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^3)) +
(Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^4))))
Atau dengan menggunakan Tabel Present Value
Annuity Factors (PVAF), Diskonto = Nilai Awal
Liabilitas Sewa - PVA, dan PVA =
Anuitas x (1 + PVAF (i, n - 1)):
= Rp. 1.000.000.000 - (Rp. 200.000.000 x
(1 + 3.6298952243)) = Rp. 74.020.955
- Saldo Awal Liabilitas Sewa sebesar
Rp. 1.000.000.000, terdiri
dari: Liabilitas atas Pokok Sewa
sebesar Rp. 925.979.045, dan
Liabilitas atas Diskonto (Bunga)
Sewa sebesar Rp. 74.020.955
selama 5 tahun.
Jurnal atas Pengukuran Awal Liabilitas Sewa,
Aset Hak Guna dan Beban Dibayar Di muka
(Prepaid Expense):
Dr - Aset Hak Guna 925.979.045
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 925.979.045
Cr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
*) Jurnal atas Pembayaran Sewa Tahun Pertama:
Diskonto = Rp. 0
Pokok Sewa = Rp. 200.000.000
Insentif Renovasi = Rp. 50.000.000
PPh Pasal 4 Ayat 2 terutang =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
PPN Masukan (VAT IN) =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
Pembayaran Sewa =
Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) -
Rp. 20.000.000 (PPh Pasal 4 Ayat 2) +
Rp. 20.000.000 (PPN Masukan) =
Rp. 150.000.000.
Dr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 200.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 20.000.000
Cr - Ekuitas Lainnya -
Uang Muka
Insentif renovasi 50.000.000
Cr - Bank/Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan
Tempat 20.000.000
Cr - Bank 150.000.000
Jurnal PPh Final Pasal 4 Ayat 2 terutang -
Persewaan Tempat, dalam hal Pesewa
tidak ingin dipotong pajak:
PPh Pasal 4 Ayat 2 =
(Rp. 200.000.000 / (1 - 0,1)) -
Rp. 200.000.000 = Rp. 22.222.222
PPN Masukan (VAT IN) =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
Pembayaran Sewa =
Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) +
Rp. 20.000.000 (PPN Masukan) = Rp. 170.000.000
Dr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 200.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan (Gross Up)
Tempat 22.222.222
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 20.000.000
Cr - Ekuitas Lainnya -
Insentif renovasi 50.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan
Tempat 22.222.222
Cr - Bank 170.000.000
Jurnal Penyesuaian Aset Hak Guna atas Insentif Renovasi Properti:
Dr - Ekuitas Lainnya -
Insentif renovasi 50.000.000
Cr - Aset Hak Guna 50.000.000
Jurnal Pembayaran Renovasi Properti:
Dr - Aset Hak
Guna 100.000.000
Cr - Bank 100.000.000
Jurnal Depresiasi atas Aset Hak Guna di akhir tahun:
Nilai (Biaya Perolehan) Aset Hak Guna =
Rp. 1.000.000.000 (Nilai Awal Liabilitas Sewa) -
Rp. 50.000.000 (Insentif Renovasi) -
Rp. 74.020.955 (Diskonto) +
Rp. 100.000.000 (Biaya Renovasi) =
Rp. 975.979.045.
Beban Depresiasi (Penyusutan) atas
Aset Hak Guna Pertahun (Komersial) =
Rp. 975.979.045 / 5 tahun = Rp. 195.195.809
Dr - Beban Penyusutan -
Aset Hak Guna 195.195.809
Cr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna 195.195.809
Jurnal Pajak Tangguhan (Deffered Tax) di akhir tahun:
Beban Depresiasi (Penyusutan) - Aset Hak Guna Pertahun (Fiskal) =
Rp. 975.979.045 / 4 tahun = Rp. 243.994.761
Selisih Penyusutan (Komersial - Fiskal) =
Rp. 243.994.761 - Rp. 195.195.809 = Rp. 48.798.952
Aset Pajak Tangguhan =
Rp. 48.798.952 x 25% = Rp. 12.199.738
Dr - Aset Pajak
Tangguhan 12.199.738
Cr - Pendapatan Pajak
Tangguhan 12.199.738
Saldo Akhir Liabilitas Sewa =
Rp. 925.979.045 (Pokok Sewa) -
Rp. 200.000.000 (Pembayaran Sewa Pertama) +
Rp. 74.020.955 (Pokok Diskonto) =
Rp. 800.000.000
Jurnal Pemulihan Aset Pajak Tangguhan (Deffered Tax Aset) bersamaan dengan pembayaran pajak terutang di awal tahun.
Catatan:
Beban Depresiasi (Penyusutan) Aset Hak Guna untuk Fiskal diasumsikan pada masa manfaat 4 tahun, untuk mengukur ‘Akuntansi Pajak Tangguhan’. Dapat prakteknya, ‘Masa Manfaat’ Sewa atas Aset Hak Guna antara Fiskal dan Komersial adalah sama, dalam Ilustrasi di atas adalah 5 tahun, sehingga besarnya ‘Beban Penyusutan Aset Hak Guna’ antara Komersial dan Fiskal adalah sama. Berbeda dengan Aset Tetap yang telah dimiliki oleh perusahaan, di mana motode penyusutan harus mengikuti ketentuan Fiskal sesuai ‘Kelompok’ dan ‘Masa Manfaatnya’.
*) Pembayaran Sewa Tahun Kedua:
Diskonto = (Saldo Awal Liabilitas Sewa -
Pembayaran Sewa Pertama) x 4% =
(Rp. 925.979.045 - Rp. 200.000.000) x 4% =
Rp. 29.039.162
Pokok Sewa =
Rp. 200.000.000 - Rp. 29.039.162 = Rp. 170.960.838
Dr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 170.960.838
Dr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 29.039.162
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 20.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan
Tempat 20.000.000
Cr - Bank 200.000.000
Jurnal Penyesuaian atas Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban Bunga Sewa -
Aset Hak Guna 29.039.162
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 29.039.162
Jurnal Lainnya sama seperti di atas.
Saldo Akhir Liabilitas Sewa =
Rp. 725.979.045 (Pokok Sewa) -
Rp. 170.960.838 (Pembayaran Pokok Sewa Kedua) +
Rp. 74.020.955 (Pokok Diskonto) -
Rp. 29.039.162 (Pembayaran Diskonto atau Bunga Sewa Kedua) = Rp. 600.000.000
……
*) Jurnal atas Pembayaran Sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima, sama seperti tahun kedua. Jurnal Pajak Tangguhan pada akhir tahun kelima:
Beban Penyusutan Aset Hak Guna Pertahun (Komersial) =
Rp. 975.979.045 / 5 tahun = Rp. 195.195.809
Liabilitas Pajak Tangguhan =
Rp. 195.195.809 x 25% = Rp. 48.798.953
Dr - Beban Pajak
Tangguhan 48.798.953
Cr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 48.798.953
Catatan: Liabilitas Pajak Tangguhan dalam kasus ini, dipulihkan atau didebet bersamaan dengan pembayaran pajak terutang.
Asumsi: Laba Bersih sebelum bunga, pajak, penyusutan dan amortisasi (EBITDA) PT. ABC pada tahun pertama sebesar Rp. 500.000.000, Beban Penyusutan Aset Hak Guna (Komersial) Rp. 195.195.809, sedangkan Beban Penyusutan Aset Hak Guna (Fiskal) Rp. 243.994.761.
Konsep Akuntansi Pajak Tangguhan (Tahun Pertama s.d Tahun Keempat):
Laba Komersial:
- Laba Bersih - EBITDA =
Rp. 500.000.000
- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =
Rp. 195.195.809
- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD =
Rp. 304.804.191
- PPh Pasal 17 terutang =
Rp. 76.201.047
(Rp. 304.804.191 x 25%)
- Laba Bersih setelah pajak - EAT =
Rp. 228.603.144
Laba Fiskal:
- Laba Bersih - EBITDA =
Rp. 500.000.000
- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =
Rp. 243.994.761
- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD =
Rp. 256.005.239
- PPh Pasal 17 terutang =
Rp. 64.001.309
(Rp. 256.005.239 x 25%)
- Laba Bersih setelah pajak - EAT =
Rp. 192.003.929
Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Fiskal < Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Komersial, karena Beban Penyusutan Aset Hak Guna Fiskal > Beban Penyusutan Aset Hak Guna Komersial.
Selisih Penyusutan (Komersial - Fiskal) =
Rp. 243.994.761 - Rp. 195.195.809 =
Rp. 48.798.952
Aset Pajak Tangguhan =
Rp. 48.798.952 x 25% =
Rp. 12.199.738
Jurnal atas Pajak Tangguhan:
Dr - Beban Pajak
Kini (Taksiran Pajak
Penghasilan) 76.201.047
Dr - Aset Pajak
Tangguhan 12.199.738
Cr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Penghasilan -
PPh Pasal 17
Badan Usaha 76.201.047
Cr - Pendapatan Pajak
Tangguhan 12.199.738
Pajak Terutang:
- Beban Pajak Kini (Taksiran
Pajak Penghasilan) = Rp. 76.201.047
- Pendapatan Pajak Tangguhan = (Rp. 12.199.738)
- Pajak Terutang = Rp. 64.001.309
(Rp. 76.201.047 - Rp. 12.199.738)
Jurnal Pembayaran Pajak Terutang:
Dr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Penghasilan -
PPh Pasal 17 Badan
Usaha 76.201.047
Cr - Bank 64.001.309
Cr - Aset Pajak
Tangguhan 12.199.738
Konsep Akuntansi Pajak Tangguhan
(Tahun Kelima):
Laba Komersial:
- Laba Bersih - EBITDA =
Rp. 500.000.000
- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =
Rp. 195.195.809
- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD =
Rp. 304.804.191
- PPh Pasal 17 terutang =
Rp. 76.201.047
(Rp. 304.804.191 x 25%)
- Laba Bersih setelah pajak - EAT =
Rp. 228.603.144
Laba Fiskal:
- Laba Bersih - EBITDA =
Rp. 500.000.000
- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =
Rp. 0
- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD =
Rp. 500.000.000
- PPh Pasal 17 terutang =
Rp. 125.000.000
(Rp. 500.000.000 x 25%)
- Laba Bersih setelah pajak - EAT =
Rp. 375.000.000
Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Fiskal > Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Komersial, karena Beban Penyusutan Aset Hak Guna Fiskal < Beban Penyusutan Aset Hak Guna Komersial.
Selisih Penyusutan (Komersial - Fiskal) =
Rp. 195.195.809
Liabilitas Pajak Tangguhan =
Rp. 195.195.809 x 25% = Rp. 48.798.953
Jurnal atas Pajak Tangguhan:
Dr - Beban Pajak
Kini (Taksiran Pajak
Penghasilan) 76.201.047
Dr - Beban Pajak
Tangguhan 48.798.953
Cr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Penghasilan -
PPh Pasal 17
Badan Usaha 76.201.047
Cr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 48.798.953
Pajak Terutang:
- Beban Pajak Kini (Taksiran
Pajak Penghasilan) =
Rp. 76.201.047
- Beban Pajak Tangguhan =
Rp. 48.798.953
- Pajak Terutang = Rp. 125.000.000
(Rp. 76.201.047 + Rp. 48.798.953)
Jurnal pembayaran Pajak Terutang
pada awal tahun keenam:
Dr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Penghasilan -
PPh Pasal 17
Badan Usaha 76.201.047
Dr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 48.798.953
Cr - Bank/
Kas 125.000.000
……
2. Penyelesaian (berdasarkan PSAK 30):
*) Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Pertama:
Dr - Beban Sewa
Properti 150.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 20.000.000
Cr - Bank/Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan
Tempat 20.000.000
Cr - Bank 150.000.000
Jurnal Pembayaran Renovasi Properti:
Dr - Beban Renovasi
Properti 100.000.000
Cr - Bank 100.000.000
*) Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Kedua:
Dr - Beban Sewa
Properti 200.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 20.000.000
Cr - Bank/Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan
Tempat 20.000.000
Cr - Bank 200.000.000
*) Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Ketiga s.d Kelima sama seperti tahun kedua.
Catatan:
#. Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun = Total Liabilitas Sewa 5 tahun - Pembayaran Sewa Pertahun - Total Present Value Pembayaran Sewa 5 tahun.
#. Present Value Annuity adalah suatu metode untuk melakukan diskonto terhadap suatu anuitas (pembayaran tetap berkala) agar nilainya saat ini dapat ditentukan. Metode PVAF menunjukan jumlah dari pembayaran sekaligus (lump sum payment) yang jika diterima saat ini nilainya sama dengan anuitas tersebut.
#. Anuitas dalam teori keuangan adalah suatu rangkaian penerimaan atau pembayaran tetap yang dilakukan secara berkala pada jangka waktu tertentu.
#. Jika PT. XYZ tidak menentukan suku bunga inkremental, maka
PT. ABC dapat menggunakan suku bunga pinjaman bank yang telah diberikan pada masa pinjaman.
#. Dalam Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensive Lain, beban penyusutan ditempatkan di bawah Laba Bersih sebelum bunga, pajak, penyusutan dan amortisasi - EBITDA (Earning Before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization).
#. Laba Bersih setelah bunga, pajak, penyusutan dan amortisasi - EAITDA (Earning After Interest, Tax, Depreciation, and Amortization).
#. EAD (Earning After Depreciation) atau Laba setelah penyusutan.
#. EAT (Earning After Tax) atau Laba setelah pajak.
#. Berdasarkan PSAK 73:
Total Pembayaran Sewa 5 Tahun =
Rp. 1.000.000.000 -
Rp. 50.000.000 (Insentif Renovasi) +
Rp. 100.000.000 (Biaya Renovasi) =
Rp. 1.050.000.000, dan
Total Aset Hak Guna dan Diskonto 5 Tahun =
Rp. 975.979.045 (Total Beban Penyusutan 5 Tahun) +
Rp. 74.020.955 (Total Beban Bunga 5 Tahun) =
Rp. 1.050.000.000
#. Berdasarkan PSAK 30:
Total Pembayaran Sewa dan
Renovasi Properti 5 Tahun =
Rp. 1.050.000.000
Total Beban Sewa dan Renovasi Properti 5 Tahun =
Rp. 1.050.000.000 ((Rp. 200.000.000 x 5) +
Rp. 100.000.000 - Rp. 50.000.000)
#. Penerapan PSAK 30 tidak mencatat pengakuan Pajak Tangguhan.
#. Gross up atas PPh Pasal 4 Ayat 2 atas Persewaan Tempat dapat dijadikan Beban Fiskal.
………
Ilustrasi 2 - Pengukuran Model Nilai Wajar atas Pembayaran Sewa Tetap pada Akuntansi Penyewa
PT. XYZ menyewakan bangunan (properti) selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 200 juta per tahun tanpa kenaikan dan tertulis di dalam kontrak. Tingkat suku bunga increamental atau suku bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 4%. Pembayaran pertama 200 juta dilakukan diawal kontrak. Sisa ‘Liabilitas Sewa’ sebesar 800 juta. Pembayaran pertama dipotong insentif atas renovasi bangunan sebesar Rp. 50.000.000. Biaya renovasi bangunan yang dibayar Rp. 100.000.000.
Penyelesaian - Pengukuran Aset Hak Guna Model Nilai Wajar atau Harga Pasar Aset Sewa Properti:
Dr - Aset Hak Guna 925.979.045
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
Dr - Beban Renovasi
Properti 100.000.000
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 925.979.045
Cr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
Cr - Liabilitas Jangka Pendek -
Utang Usaha 100.000.000
Catatan: Pada pengukuran model nilai wajar, Saldo Aset Hak Guna sebesar Rp. 925.979.045, disusutkan selama 5 tahun. Sedangkan pada model biaya, sedangkan Saldo Aset Hak Guna sebesar Rp. 975.979.045.
………
Ilustrasi 3 - Pengukuran Model Revaluasi atas Pembayaran Sewa Tetap pada Akuntansi Penyewa
Berdasarkan Ilustrasi 1, diasumsikan bahwa opsi atas perpanjangan sewa properti selama 5 tahun ke depan adalah sebesar Rp. 1.100.000.000 di dalam Surat Kontrak. Pembayararan Sewa Tetap Pertahun sebesar Rp. 220 juta, dan tingkat suku bunga inkremental 4% selama 5 tahun.
Penyelesaian - Pengukuran Aset Hak Guna Model Revaluasi:
Saldo Akhir:
- Aset Hak Guna = Rp. 975.979.045
- Akumulasi Penyusutan Aset Hak
Guna = Rp. 975.979.045
Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun =
Rp. 1.100.000.000 - (Rp. 220.000.000 x
(1 + 3.6298952243)) = Rp. 81.423.050
Selisih revalusian atas Saldo Awal Aset Hak Guna:
Rp. 1.018.576.950 - Rp. 925.979.045 =
Rp. 92.597.905
Selisih revalusian atas Saldo Awal
Beban Dibayar Di muka:
Rp. 81.423.050 - Rp. 74.020.955 =
Rp. 7.402.095
Jurnal Revaluasi Aset Guna Usaha:
Dr - Aset Hak Guna 92.597.905
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 7.402.095
Cr - Ekuitas -
Penghasilan
Komprenhensive Lain -
Selisih Revaluasi
Aset Hak Guna 100.000.000
Jurnal Penyesuaian atas Pemulihan Akumulasi
Penyusutan Aset Hak Guna, penambahan Liabilitas
Sewa sebesar Rp. 1.018.576.950,
dan Diskonto Rp. 81.423.050:
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna 975.979.045
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
Dr - Aset Hak Guna 50.000.000
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 1.018.576.950
Cr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 81.423.050
Jurnal Penyesuaian atas Revaluasi:
Dr - Ekuitas -
Penghasilan
Komprenhensive Lain -
Selisih Revaluasi Aset
Hak Guna 100.000.000
Saldo setelah Revaluasi:
*) Aset Hak Guna = Rp. 1.018.576.950
(Rp. 975.979.045 (Saldo Akhir) +
Rp. 92.597.905 (Selisih Revaluasi) +
Rp. 50.000.000 (Jurnal Penyesuaian) -
Rp. 100.000.000 (Selisih Revaluasi)
*) Beban Dibayar Di muka =
Rp. 81.423.050 (Rp. 7.402.095 + Rp. 74.020.955)
*) Liabilitas Sewa Rp. 1.100.000.000
- Pokok Sewa = Rp. 1.018.576.950
- Diskonto = Rp. 81.423.050
………
Ilustrasi 4 - Pengukuran Kembali Liabilitas Sewa atas Perubahan Masa Sewa dengan Diskonto Revisi pada Akuntansi Penyewa
Berdasarkan Ilustrasi 1, PT. ABC mengajukan perubahan masa sewa properti setelah berjalan 1 tahun, menjadi 4 tahun di dalam Surat Kontrak. Di mana sisa Liabilitas Sewa menjadi Rp. 600.000.000, tingkat suku bunga increamental sama seperti sebelumnya yaitu 4% dengan nilai sewa pertahun Rp. 200.000.000.
Penyelesaian - Diskonto Revisi:
Saldo Akhir - Sebelum Revisi:
#. Aset Hak Guna = Rp. 975.979.045
#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak
Guna = (Rp. 195.195.809)
#. Beban Dibayar Di muka =
Rp. 74.020.955
#. Liabilitas Sewa Rp. 800.000.000,
- Pokok Sewa = Rp. 725.979.045
- Diskonto = Rp. 74.020.955
___________
Saldo Awal - Setelah Revisi:
#. Nilai Diskonto Revisi atas Sewa 4 tahun =
Rp. 800.000.000 - (Rp. 200.000.000 x
(1 + 2.7750910332271)) = Rp. 44.981.793
#. Aset Hak Guna = Rp. 755.018.207
#. Beban Dibayar Di muka = Rp. 44.981.793
#. Liabilitas Sewa Rp. 800.000.000,
- Pokok Sewa = Rp. 755.018.207
- Diskonto = Rp. 44.981.793
___________
Saldo Akhir Revisi - Setelah Berjalan 1 Tahun:
#. Aset Hak Guna = Rp. 805.018.207
(Rp. 755.018.207 + Rp. 50.000.000
(renovasi))
#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak
Guna = (Rp. 201.254.552)
#. Beban Dibayar Di muka =
Rp. 44.981.793
#. Liabilitas Sewa = Rp. 600.000.000,
- Pokok Sewa = Rp. 555.018.207
- Diskonto = Rp. 44.981.793
___________
Jurnal Revisi pada Tahun Kedua:
#. Aset Hak Guna, Revisi =
Rp. 170.960.838
(Rp. 975.979.045 - Rp. 805.018.207)
#. Beban Dibayar Di muka, Revisi =
Rp. 29.039.162
(Rp. 74.020.955 - Rp. 44.981.793)
#. Liabilitas Sewa, Revisi:
- Pokok Sewa, Revisi =
Rp. 170.960.838
(Rp. 725.979.045 - Rp 555.018.207)
- Diskonto = Rp. 29.039.162
(Rp. 74.020.955 - Rp. 44.981.793)
#. Akumulasi Penyusutan, Revisi =
(Rp. 6.058.743)
(Rp. 201.254.552 - Rp. 195.195.809)
#. Aset Pajak Tangguhan tahun lalu =
Rp. 48.798.952 x 25% = Rp. 12.199.738
Aset Pajak Tangguhan Revisi =
Rp. 10.685.052
(Rp. 243.994.761 (Beban Penyusutan
Aset Hak Guna Tahun Lalu) -
Rp. 201.254.552 (Beban Penyusutan
Aset Hak Guna Revisi) x 25%
Selisih Aset Pajak Tangguhan =
Rp. 1.514.686
(Rp. 12.199.738 - Rp. 10.685.052)
Dr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 170.960.838
Dr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 29.039.162
Cr - Aset Hak Guna 170.960.838
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 29.039.162
Koreksi Penyusutan dan Pajak Tangguhan:
Dr - Beban Penyusutan Aset
Hak Guna 6.058.743
Cr - Akumulasi Penyusutan
Aset Hak Guna 6.058.743
Dr - Beban Pajak
Tangguhan 1.514.686
Cr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 1.514.686
___________
Jurnal Pembayaran Tetap atas Sewa Tahun Kedua - Revisi:
Dr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 177.799.272
Dr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 22.200.728
Cr - Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan
Tempat 20.000.000
Cr - Bank 180.000.000
Jurnal Penyesuaian atas Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban Bunga Sewa -
Aset Hak Guna 22.200.728
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 22.200.728
Beban Penyusutan Aset Hak Guna Tahun Kedua:
Dr - Beban Penyusutan Aset
Hak Guna 201.254.552
Cr - Akumulasi Penyusutan
Aset Hak Guna 201.254.552
Pajak Tangguhan Tahun Kedua:
Dr - Aset Pajak Tangguhan -
Aset Hak Guna 10.685.052
Cr - Pendapatan Pajak
Tangguhkan 10.685.052
Catatan:
Tabel Pembayaran Liabilitas Sewa Revisi:
Pokok Sewa Revisi =
Rp. 755.018.207
Pembayaran (tahun pertama) =
Rp. 200.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 555.018.207
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 44.981.793
Pembayaran (tahun kedua) =
Rp. 200.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 377.218.935
(Rp. 555.018.207 - Rp. 177.799.272)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 22.781.065
(Rp. 44.981.793 - Rp. 22.200.728)
Pembayaran (tahun ketiga) =
Rp. 200.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 192.307.692
(Rp. 377.218.935 - Rp. 184.911.243)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 7.692.308
(Rp. 22.781.065 - Rp. 15.088.757)
Pembayaran (tahun keempat) =
Rp. 200.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa = Rp. 0
(Rp. 192.307.692 - Rp. 192.307.692)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0
(Rp. 7.692.308 - Rp. 7.692.308)
………
Ilustrasi 5 - Pengukuran Kembali Liabilitas Sewa atas Opsi Beli dengan Diskonto Revisi pada Akuntansi Penyewa
Berdasarkan Ilustrasi 1, PT. ABC mengajukan perubahan atas kontraknya kepada PT. XYZ dari Opsi ‘Sewa Properti’ menjadi ‘Beli Properti’ setelah berjalan 1 tahun. Di mana sisa Liabilitas Sewa adalah Rp. 800 juta, tingkat suku bunga increamental naik menjadi yaitu 8% selama 5 tahun dengan nilai kontrak sewa pertahun Rp. 400 juta. Pembayaran nilai kontrak sewa tahun kedua menjadi Rp. 600 juta, di mana Rp. 200 juta adalah kekurangan pembayaran atas perubahan opsi tahun lalu.
Asumsi: Beban Penyusutan Aset Hak Guna antara Fiskal dan Komersial adalah sama (masa manfaat 5 tahun), yaitu sebesar Rp. 195.195.809.
Penyelesaian - Diskonto Revisi:
Saldo Akhir - Sebelum Revisi:
#. Aset Hak Guna = Rp. 975.979.045
#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak
Guna = (Rp. 195.195.809)
#. Beban Dibayar Di muka = Rp. 74.020.955
#. Liabilitas Sewa Rp. 800.000.000,
- Pokok Sewa = Rp. 725.979.045
- Diskonto = Rp. 74.020.955
__________
Saldo Awal - Setelah Revisi:
#. Nilai Diskonto Revisi atas Sewa 5 tahun =
Rp. 2.000.000.000 - (Rp.400.000.000 x
(1 + 3,3121268400443)) = Rp. 275.149.260
#. Aset Hak Guna =
Rp. 1.724.850.740
#. Beban Dibayar Di muka =
Rp. 275.149.264
#. Liabilitas Sewa Rp. 2.000.000.000,
- Pokok Sewa = Rp. 1.724.850.740
- Diskonto = Rp. 275.149.260
__________
Saldo Akhir Revisi - Setelah Berjalan 1 Tahun:
#. Aset Hak Guna =
Rp. 1.774.850.740
(Rp. 1.724.850.740 + Rp. 50.000.000 (renovasi))
#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak Guna =
(Rp. 102.500.000)
((Rp. 1.774.850.740 + Rp. 275.149.264) x 5%)
Catatan: Penyusutan Fiskal - Kelompok:
Bangunan, Masa Manfaat: 20 tahun.
#. Beban Dibayar Di muka = Rp. 275.149.260
#. Liabilitas Sewa = Rp. 1.800.000.000,
- Pokok Sewa = Rp. 1.524.850.740
- Diskonto = Rp. 275.149.260
__________
Jurnal Revisi pada Tahun Kedua:
#. Aset Hak Guna, Revisi = Rp. 798.871.695
(Rp. 1.774.850.740 - Rp. 975.979.045)
#. Beban Dibayar Di muka, Revisi =
Rp. 201.128.305
(Rp. 275.149.260 - Rp. 74.020.955)
#. Liabilitas Sewa, Revisi:
- Pokok Sewa, Revisi =
Rp. 798.871.695
(Rp. 1.524.850.740 - Rp 725.979.045)
- Diskonto = Rp. 201.128.305
(Rp. 275.149.260 - Rp. 74.020.955)
#. Akumulasi Penyusutan, Revisi =
(Rp. 92.695.809)
(Rp. 195.195.809 - Rp. 102.500.000)
#. Beban Pajak Tangguhan, Revisi =
Rp. 23.173.952
(Rp. 195.195.809 (Beban Penyusutan
Aset Hak Guna Tahun Lalu) -
Rp. 102.500.000 (Beban Penyusutan Aset
Hak Guna Revisi) x 25%
Dr - Aset Hak Guna 798.871.695
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 201.128.305
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 798.871.695
Cr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 201.128.305
Koreksi Penyusutan dan Pajak Tangguhan:
Dr - Akumulasi Penyusutan
Aset Hak Guna 92.695.809
Cr - Saldo Laba/
Laba Ditahan 92.695.809
Dr - Beban Pajak
Tangguhan 23.173.952
Cr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 23.173.952
__________
Jurnal Pembayaran Sewa Tetap atas Opsi Beli
Tahun Kedua - Revisi:
Dr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa 494.011.941
Dr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa 105.988.059
Cr - Bank 600.000.000
Catatan:
#. PPh Final Pasal 4 Ayat 2 tidak dipungut oleh penyewa atas Peralihan dari Opsi Sewa kepada Opsi Beli pada tahun kedua.
#. Jurnal Penyesuaian terhadap Beban Dibayar Di muka atas Diskonto tidak diperlukan. Jurnal Penyesuaian dilakukan pada saat masa sewa berakhir dengan perpindahan kepemilikan aset hak guna menjadi aset tetap yang dimiliki oleh PT. ABC.
#. Jurnal pembayaran sewa tetap dengan opsi beli untuk tahun ketiga dan keempat sama seperti di atas dengan melihat tabel diskonto.
#. Jurnal penyesuaian setelah pelunasan tahun keempat adalah perpindahan hak kepemilikan Aset Hak Guna menjadi Aset Tetap adalah sebagai berikut:
- Saldo Aset Hak Guna =
Rp. 1.774.850.740
(Rp. 975.979.045 + Rp.798.871.695)
- Saldo Beban Dibayar Di muka -
Diskonto = Rp. 275.149.260
(Rp. 74.020.955 + Rp. 201.128.305)
- Akumulasi Penyusutan Aset Hak
Guna = Rp. 410.000.000
(Rp. 102.500.000 x 4 tahun)
Jurnal Penyesuaian atas Aset Hak Guna:
Dr - Aset Tetap -
Tanah dan
Bangunan 1.774.850.740
Cr - Aset Hak Guna -
Properti 1.774.850.740
Jurnal Penyesuaian atas Beban Dibayar Di muka - Diskonto:
Dr - Aset Tetap -
Tanah dan
Bangunan 275.149.260
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 275.149.260
Jurnal Penyesuaian atas Akumulasi Penyusutan Aset Hak Guna:
Dr - Akumulasi Penyusutan
Aset Hak Guna -
Properti 410.000.000
Cr - Akumulasi Penyusutan
Aset Tetap -
Tanah dan
Bangunan 410.000.000
………
Ilustrasi 6 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Variable pada Akuntansi Penyewa
PT. XYZ menyewa ruang kantor kepada PT. ABC selama 5 tahun dengan opsi perpanjangan selama 5 tahun berikutnya. Sewa dibayar tiap tahun dengan nilai sewa sebesar Rp. 400 juta per tahun dengan kenaikan 2% per tahun. Tingkat suku bunga incremental atau suku bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 6%. Pembayaran pertama 400 jt dilakukan di awal kontrak.
Penyelesaian:
Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun =
Rp. 226.672.780
(Rp.2.080.000.000 - Rp. 400.000.000 -
((Rp. 408.000.000 / ((1 + 0,06)^1)) +
(Rp. 416.000.000 / ((1 + 0,06)^2)) +
(Rp. 424.000.000 / ((1 + 0,06)^3)) +
(Rp. 432.000.000 / ((1 + 0,06)^4))))
Tabel Pembayaran Liabilitas Sewa:
Pokok Sewa = Rp. 1.853.327.220
Pembayaran (tahun pertama) =
Rp. 400.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 1.453.327.220
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 226.672.780
Pembayaran (tahun kedua) =
Rp. 408.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 1.132.526.853
(Rp. 1.453.327.220 - Rp. 320.800.367)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 139.473.147
(Rp. 226.672.780 - Rp. 87.199.633)
Pembayaran (tahun ketiga) =
Rp. 416.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 784.478.464
(Rp. 1.132.526.853 - Rp. 348.048.389)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 71.521.536
(Rp. 139.473.147 - Rp. 67.951.611)
Pembayaran (tahun keempat) =
Rp. 424.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 407.547.172
(Rp. 784.478.464 - Rp. 376.931.292)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 24.452.828
(Rp. 71.521.536 - Rp. 47.068.708)
Pembayaran (tahun kelima) =
Rp. 432.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa = Rp. 0
(Rp. 407.547.172 - Rp. 407.547.172)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0
(Rp. 24.452.828 - Rp. 24.452.828)
Catatan: Penjurnalan sama seperti Ilustrasi sebelumnya.
Ilustrasi 7 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Variable pada Akuntansi Penyewa (bunga increamental tidak ditentukan)
PT. XYZ menyewa ruang kantor kepada PT. ABC selama 5 tahun dengan opsi perpanjangan selama 5 tahun berikutnya. Pembayaran sewa tahun pertama sebesar Rp. 400 juta, tahun kedua sebesar Rp. 408 juta, tahun ketiga sebesar Rp. 420 juta, tahun keempat sebesar Rp. 430 juta, tahun kelima sebesar Rp, 450 juta. Suku bunga pinjaman bank PT. ABC adalah 9% pertahun.
Penyelesaian:
Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun =
Rp. 329.352.235
(Rp.2.108.000.000 - Rp. 400.000.000 -
((Rp. 408.000.000 / ((1 + 0,09)^1)) +
(Rp. 420.000.000 / ((1 + 0,09)^2)) +
(Rp. 430.000.000 / ((1 + 0,09)^3)) +
(Rp. 450.000.000 / ((1 + 0,09)^4))))
Tabel Pembayaran Liabilitas Sewa:
Pokok Sewa Revisi =
Rp. 1.778.647.765
Pembayaran (tahun pertama) =
Rp. 400.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 1.378.647.765
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 329.352.235
Pembayaran (tahun kedua) =
Rp. 408.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 1.094.726.064
(Rp. 1.378.647.765 - Rp. 283.921.701)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 205.273.936
(Rp. 329.352.235 - Rp. 124.078.299)
Pembayaran (tahun ketiga) =
Rp. 420.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 773.251.410
(Rp. 1.094.726.064 -
Rp. 321.474.654)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 106.748.590
(Rp. 205.273.936 - Rp. 98.525.346)
Pembayaran (tahun keempat) =
Rp. 430.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa =
Rp. 412.844.037
(Rp. 773.251.410 - Rp. 360.407.373)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 37.155.963
(Rp. 106.748.590 - Rp. 69.592.627)
Pembayaran (tahun kelima) =
Rp. 450.000.000
Saldo Akhir Pokok Sewa = Rp. 0
(Rp. 412.844.037 - Rp. 412.844.037)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0
(Rp. 37.155.963 - Rp. 37.155.963)
………
Ilustrasi 8 - Penerimaan Tetap Sewa Operasi pada Akuntansi Pesewa
Berdasarkan Ilustrasi 1, dapat dibuat penyelesaian akuntansi untuk pesewa atas Piutang dan Pendapatan dengan dasar Garis Lurus atau Sistematik Lain. Perhitungan Beban Penyusutan dan Penurunan Nilai Aset (Impairment).
Asumsi:
1. Nilai Aset Tetap Sewa Operasi (Properti)
sebelum dikurang akumulasi penyusutan sebesar
Rp. 1.500.000.000, dan telah berjalan 10 tahun.
Nilai Pasar Properti:
Asumsi 1 = Rp. 1.000.000.000,
Asumsi 2 = Rp. 700.000.000.
2. Suku bunga pinjaman Bank sebesar 9% pertahun.
1. Pengakuan Penghasilan berdasarkan Garis Lurus:
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan
Sewa Operasi, dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:
Dr - Piutang Sewa
Operasi 1.000.000.000
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi 1.000.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong
Insentif Renovasi dan PPh Pasal 4 Ayat 2:
Potongan PPh Pasal 4 Ayat 2 =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
PPN Keluaran (VAT OUT) =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
Penerimaan Sewa =
Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) -
Rp. 20.000.000 (PPh Pasal 4 Ayat 2) +
Rp. 20.000.000 (PPN Keluaran) =
Rp. 150.000.000.
Dr - Bank 150.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 20.000.000
Dr - Beban Usaha -
Beban Insentif
Sewa Operasi 50.000.000
Cr - Piutang Sewa
Operasi 200.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 20.000.000
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi, dalam hal pesewa tidak bersedia dipotong pajak dan mendapat tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2 atas Persewaan Tempat:
Tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2 =
(Rp. 1.000.000.000 / (1 - 0,1) -
Rp. 1.000.000.000 = Rp. 111.111.110
Dr - Piutang Sewa
Operasi 1.111.111.110
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi 1.111.111.110
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong Insentif Renovasi dan ditambah Tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2:
Dr - Bank 170.000.000
Dr - Beban Pajak -
Tunjangan
PPh Pasal 4
Ayat 2 - Final 22.222.222
Dr - Beban Usaha -
Beban Insentif
Sewa Operasi 50.000.000
Cr - Piutang Sewa
Operasi 222.222.222
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 20.000.000
Atau jika pendapatan diakui hanya pada saat penerimaan dana secara tunai, jurnalnya: ————-
Dr - Piutang Sewa
Operasi 1.000.000.000
Cr - Liabilitas -
Utang Jangka Panjang -
Pendapatan Sewa Operasi
Yang Masih Harus Diterima 1.000.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong
Insentif Renovasi dan PPh Pasal 4 Ayat 2:
Potongan PPh Pasal 4 Ayat 2 =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
PPN Keluaran (VAT OUT) =
Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000
Penerimaan Sewa =
Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) -
Rp. 20.000.000 (PPh Pasal 4 Ayat 2) +
Rp. 20.000.000 (PPN Keluaran) =
Rp. 150.000.000.
Dr - Bank 150.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 20.000.000
Dr - Beban Usaha -
Beban Insentif
Sewa Operasi 50.000.000
Cr - Piutang Sewa
Operasi 200.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 20.000.000
Amortisasi Pendapatan Sewa Operasi Yang Masih Harus Diterima:
Pendapatan Sewa Operasi Pertahun =
Rp. 1.000.000.000/5 Tahun =
Rp. 200.000.000
Dr - Liabilitas -
Utang Jangka Panjang -
Pendapatan Sewa Operasi
Yang Masih Harus Diterima 200.000.000
Cr - Pendapatan Sewa Operasi 200.000.000
Dst ...
Catatan:
#. Beban Pajak merupakan rekonsiliasi fiskal positif (beda permanen). Tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2 juga merupakan rekonsiliasi fiskal positif (beda permanen) bagi pesewa, sedangkan bagi penyewa (PT. ABC) dapat diakui sebagai biaya fiskal.
#. Jurnal untuk tahun berikutnya sama seperti konsep di atas.
2. Pengakuan Penghasilan berdasarkan Sistematik Lain
(Diskonto atas Bunga Sewa):
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi, dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:
Dr - Piutang Sewa Operasi -
Pokok Sewa 925.979.045
Dr - Piutang Sewa Operasi -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi -
Pokok Sewa 925.979.045
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi -
Diskonto atau
Bunga Sewa 74.020.955
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong Insentif Renovasi dan PPh Pasal 4 Ayat 2:
Dr - Bank 150.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 20.000.000
Dr - Beban Usaha -
Beban Insentif
Sewa Operasi 50.000.000
Cr - Piutang Sewa Operasi -
Pokok Sewa 200.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 20.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua dipotong
PPh Pasal 4 Ayat 2:
Dr - Bank 200.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 20.000.000
Cr - Piutang Sewa Operasi -
Pokok Sewa 170.960.838
Cr - Piutang Sewa Operasi -
Diskonto atau
Bunga Sewa 29.039.162
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 20.000.000
Catatan: Jurnal untuk tahun ketiga sampai kelima sama seperti tahun kedua (lihat tabel diskonto).
3. Jurnal atas Beban Penyusutan Aset Tetap Sewa Operasi:
Beban Penyusutan Pertahun =
Rp. 1.500.000.000 x 5% = Rp. 75.000.000
Dr - Beban Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 75.000.000
Cr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 75.000.000
4. Jurnal Penurunan Nilai Aset:
Asumsi 1:
- Arus kas yang diestimasikan sebesar
Rp. 200.000.000 (untuk 5 tahun pertama).
- Nilai Tercatat Aset Tetap Sewa Operasi
(setelah dikurangi akumulasi penyusutan) atau
Carrying Amount = Rp. 750.000.000
(Rp. 1.500.000.000 - Rp. 750.000.000)
- Nilai Pakai (Value in Use):
NPV = (Ct x PVIFA(r)(t)) – C0
NPV = (Rp. 200.000.000 x 3.8896512633517) -
Rp. 750.000.000 = Rp. 27.930.253
- Nilai Pasar = Rp. 1.000.000.000
- Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount) =
Rp. 1.000.000.000
(Rp. 1.000.000.000 > Rp. 27.930.253)
- Kerugian Penurunan Nilai Aset
Tetap Sewa Operasi = Rp. 0
Asumsi 2:
- Nilai Pasar = Rp. 700.000.000
- Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount) =
Rp. 700.000.000
(Rp. 700.000.000 > Rp. 27.930.253)
- Kerugian Penurunan Nilai Aset
Tetap Sewa Operasi =
Rp. 50.000.000 (Nilai Tercatat -
Nilai Terpulihkan)
Jurnal Penurunan Nilai Aset (Impairment):
Dr - Kerugian Penurunan Nilai -
Aset Tetap Sewa
Operasi 50.000.000
Cr - Aset Tetap
Sewa Operasi 50.000.000
5. Jurnal Koreksi Penyusutan atas Impairment Aset
Tetap Sewa Operasi dan PajakTangguhan:
Koreksi Penyusutan:
Beban Penyusutan Pertahun (Sebelum Impairment) =
Rp. 1.500.000.000 x 5% = Rp. 75.000.000.
Beban Penyusutan Pertahun (Revisi) =
Rp. 1.450.000.000 x 5% = Rp. 72.500.000
Selisih Akumulasi Penyusutan =
Rp. 2.500.000 x 10 tahun = Rp. 25.000.000
Beban Pajak Tangguhan =
Rp. 25.000.000 x 25% = Rp. 6.250.000
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 25.000.000
Cr - Saldo Laba/
Laba Ditahan 25.000.000
Dr - Beban Pajak
Tangguhan 6.250.000
Cr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 6.250.000
6. Jurnal atas Beban Penyusutan Aset Tetap
Sewa Operasi (Revisi):
Dr - Beban Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 72.500.000
Cr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 72.500.000
………
Ilustrasi 9 - Penerimaan Variable Sewa Operasi pada Akuntansi Pesewa
Berdasarkan Ilustrasi 7, penyelesaian dengan Metode Garis Lurus dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak adalah sebagai berikut:
Total Piutang (periode 5 tahun) = Rp. 2.108.000.000
Dr - Piutang Sewa
Operasi 2.108.000.000
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi 2.108.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2:
Dr - Bank 400.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 40.000.000
Cr - Piutang Sewa
Operasi 400.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 40.000.000
Dst ...
Penyelesaian dengan Metode Sistematik Lain (Diskonto atas Bunga Sewa) dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:
……
Asumsi: Suku Bunga Pinjaman Bank PT. XYZ adalah 9% (sama seperti PT. ABC).
Dr - Piutang Sewa Operasi -
Pokok Sewa 1.778.647.765
Dr - Piutang Sewa Operasi -
Diskonto atau
Bunga Sewa 329.352.235
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi -
Pokok Sewa 1.778.647.765
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi -
Diskonto atau
Bunga Sewa 329.352.235
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2:
Dr - Bank 400.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 40.000.000
Cr - Piutang Sewa Operasi -
Pokok Sewa 400.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 40.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2:
Dr - Bank 408.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 40.800.000
Cr - Piutang Sewa Operasi -
Pokok Sewa 283.921.701
Cr - Piutang Sewa Operasi -
Diskonto atau
Bunga Sewa 124.078.299
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 40.800.000
Dst.
………
Ilustrasi 10 - Transaksi Jual dan Sewa Balik
Berdasarkan soal pada Ilustrasi 1, PT. XYZ menjual propertinya kepada PT. ABC (Pembeli - Pesewa) setelah kontrak sewa selesai di mana:
- Nilai Aset Tetap Sewa Operasi (Properti) sebelum
dikurang akumulasi penyusutan sebesar
Rp. 1.500.000.000, dan telah berjalan 10 tahun.
- Nilai Pasar Properti sebesar Rp. 1.000.000.000,
dengan transaksi penjualan:
#. Asumsi 1, di atas harga pasar yaitu
Rp. 1.200.000.000 (Harga termasuk PPN).
#. Asumsi 2, di bawah harga pasar yaitu
Rp. 900.000.000 (Harga termasuk PPN).
Kemudian, PT. ABC menyewakan properti tersebut kepada PT. ANZ (Penjual - Penyewa) dengan harga sewa pertahun Rp. 218.181.818 untuk jangka waktu 5 tahun tertulis di dalam surat kontrak, dengan kondisi imbalan yang dibayarkan di atas harga pasar atas pembelian properti dari PT. XYZ. Jika di bawah harga pasar, harga sewa pertahun ditetapkan sebesar Rp. 200.000.000 dalam surat kontrak.
Info tambahan:
#. Nilai sebesar Rp. 18.181.818 adalah kerugian pembelian aset tetap di atas harga pasar setahun yang diamortisasi selama 5 tahun, di mana Rp. 90.909.091/5 tahun.
#. Harga Sewa Properti sebesar Rp. 218.181.818 kepada PT. ANZ tidak termasuk PPN.
Penyelesaian pada PT. XYZ:
Beban Penyusutan Pertahun =
Rp. 1.500.000.000 x 5% = Rp. 75.000.000
Beban Penyusutan 10 tahun = Rp. 750.000.000
Dr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual -
Properti 750.000.000
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Sewa Operasi -
Properti 750.000.000
Cr - Aset Tetap Sewa
Operasi -
Properti 1.500.000.000
Asumsi 1 - Transaksi Penjualan Di atas Harga Pasar:
PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 1.200.000.000 - (Rp. 1.200.000.000/(1 + 0,1)) =
Rp. 109.090.909
Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =
Rp. 1.200.000.000 - Rp. 109.090.909 =
Rp. 1.090.909.090
Keuntungan Penjualan Properti =
Rp. 1.200.000.000 - Rp. 750.000.000 -
Rp. 109.090.909 = Rp. 340.909.091
Dr - Bank 1.200.000.000
Cr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual -
Properti 750.000.000
Cr - Pendapatan Lainnya -
Keuntungan (Kerugian)
Penjualan Aset Dimiliki
Untuk Dijual -
Properti 340.909.091
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 109.090.909
Asumsi 2 - Transaksi Penjualan Di bawah Harga Pasar:
PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 900.000.000 - (Rp. 900.000.000/(1 + 0,1)) =
Rp. 81.818.181
Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =
Rp. 900.000.000 - Rp. 81.818.181 =
Rp. 818.181.819
Keuntungan Penjualan Properti =
Rp. 900.000.000 - Rp. 750.000.000 -
Rp. 81.818.181 = Rp. 68.181.819
Dr - Bank 900.000.000
Cr - Aset Dimiliki
Untuk Dijual -
Properti 750.000.000
Cr - Pendapatan Lainnya -
Keuntungan (Kerugian)
Penjualan Aset Dimiliki
Untuk Dijual -
Properti 68.181.819
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 81.818.181
—————
Penyelesaian pada PT. ABC:
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna -
Properti 975.979.045
Cr - Aset Hak Guna -
Properti 975.979.045
Asumsi 1 - Pembayaran Di atas Harga Pasar @ Rp. 1.200.000.000:
PPN Masukan (VAT In) =
Rp. 1.200.000.000 - (Rp. 1.200.000.000/(1 + 0,1)) =
Rp. 109.090.909
Harga Beli Sebelum PPN Masukan =
Rp. 1.200.000.000 - Rp. 109.090.909 = Rp. 1.090.909.090
Sewa Dibayar Di muka =
Rp. 1.200.000.000 -
Rp. 1.000.000.000 -
Rp. 109.090.909 =
Rp. 90.909.091
Dr - Aset Tetap Sewa
Operasi -
Properti 1.000.000.000
Dr - Aset -
Sewa Dibayar Di muka -
Imbalan Di atas Harga Pasar -
Properti 90.909.091
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 109.090.909
Cr - Bank 1.200.000.000
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi (Metode Garis Lurus), dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:
Nilai Piutang Sewa Operasi =
Rp. 218.181.818 x 5 Tahun =
Rp. 1.090.909.091
Dr - Piutang Sewa
Operasi 1.090.909.091
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi 1.000.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
Pendapatan Sewa Diterima
Dimuka 90.909.091
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:
Dr - Bank 218.181.818
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 21.818.181
Cr - Piutang Sewa
Operasi 218.181.818
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 21.818.181
Amortisasi atas Pendapatan Sewa Diterima Di muka:
Pendapatan Sewa Operasi Pertahun =
Rp. 90.909.091/5 tahun = Rp. 18.181.818
Dr - Liabilitas Lainnya -
Pendapatan Sewa Diterima
Dimuka 18.181.818
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi 18.181.818
Amortisasi Sewa Dibayar Di muka:
Beban Sewa Pertahun =
Rp. 90.909.091/5 tahun = Rp. 18.181.818
Dr - Beban Sewa -
Kerugian Pembelian
Aset Tetap Sewa
Operasi 18.181.818
Cr - Aset -
Sewa Dibayar Di muka -
Imbalan Di atas Harga Pasar -
Properti 18.181.818
—————
Asumsi 2 - Pembayaran Di bawah Harga Pasar @ Rp. 900.000.000:
PPN Masukan (VAT In) =
Rp. 900.000.000 - (Rp. 900.000.000/(1 + 0,1)) =
Rp. 81.818.181
Harga Beli Sebelum PPN Masukan =
Rp. 900.000.000 - Rp. 81.818.181 =
Rp. 818.181.819
Keuntungan Pembelian Properti =
Rp. 1.000.000.000 - Rp. 900.000.000 +
Rp. 81.818.181 = Rp. 181.818.181
Dr - Aset Tetap Sewa
Operasi -
Properti 1.000.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 81.818.181
Cr - Pendapatan Lainnya -
Keuntungan Pembelian
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 181.818.181
Cr - Bank 900.000.000
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi (Metode Garis Lurus), dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:
Dr - Piutang Sewa
Operasi 1.000.000.000
Cr - Pendapatan Sewa
Operasi 1.000.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:
Dr - Bank 200.000.000
Dr - Beban Pajak -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Final 20.000.000
Cr - Piutang Sewa
Operasi 200.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 20.000.000
………
Ilustrasi 11 - Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan pada Akuntansi Pesewa
PT. XYZ menyewakan bangunan (properti) selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 300 juta per tahun dengan ‘Opsi Beli’ dan tertulis di dalam kontrak. Nilai Aset Tetap Sewa Operasi (Properti) sebelum dikurang akumulasi penyusutan sebesar Rp. 1.500.000.000, dan telah berjalan 10 tahun.
PT. XYZ adalah pemasok (supplier) dan bukan lessor yang bergerak di bidang leasing.
Asumsi:
#. Pertama: Nilai sewa sebesar Rp. 300.000.000
tidak termasuk PPN.
#. Kedua: Nilai sewa sebesar Rp. 300.000.000
termasuk PPN.
Penyelesaian:
Asumsi Pertama - Nilai Sewa Tidak Termasuk PPN:
- Aset Tetap Sewa Operasi (bersih) =
Rp. 750.000.000
- Total Pembayaran 5 Tahun =
Rp. 1.500.000.000
- Suku Bunga Implisit = 14,87%,
dibulatkan menjadi 15%
(((Rp. 1.500.000.000/
Rp. 750.000.000)^1/5) - 1) x 100%
Nilai Diskonto =
= Rp. 1.500.000.000 - (Rp. 300.000.000 x
(1 + 2,8549783627131)) = Rp. 343.506.491
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan:
Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 1.156.493.509
Penerimaan (tahun pertama) =
Rp. 300.000.000
Saldo Akhir Piutang Sewa
Pembiayaan = Rp. 856.493.509
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 343.506.491
Penerimaan (tahun kedua) =
Rp. 300.000.000
Saldo Akhir Piutang Sewa
Pembiayaan = Rp. 684.967.535
(Rp. 856.493.509 -
Rp. 171.525.974)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 215.032.465
(Rp. 343.506.491 -
Rp. 128.474.026)
Dst (sampai tahun kelima) ...
Jurnal Penyesuaian atas Aset Tetap Sewa Operasi:
Dr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Aset Dimiliki Untuk Dijual -
Properti 750.000.000
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 750.000.000
Cr - Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 1.500.000.000
Catatan: Saat terjadi kontrak sewa pembiayaan, pesewa melakukan amortisasi atas Beban Dibayar Di muka, yaitu Aset Dimiliki Untuk Dijual sebagai ganti penyusutan.
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Pembiayaan (Metode Sistematik Lainnya):
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 1.156.493.509
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 343.506.491
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan -
Piutang Sewa 1.156.493.509
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 343.506.491
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:
PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 300.000.000 x 10% = Rp. 30.000.000
Dr - Bank 330.000.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 300.000.000
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 30.000.000
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Beban Sewa Pertahun =
Rp. 750.000.000/5 tahun =
Rp. 150.000.000
Dr - Beban Sewa -
Harga Pokok Aset
Dimiliki Untuk Dijual -
Properti 150.000.000
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Properti 150.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua:
Dr - Bank 330.000.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 171.525.974
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 128.474.026
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 30.000.000
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban Sewa -
Harga Pokok Aset
Dimiliki Untuk Dijual -
Properti 150.000.000
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Properti 150.000.000
Dst (sampai tahun kelima) ..
-------------------------------
Asumsi Kedua - Nilai Sewa Termasuk PPN:
Aset Tetap Sewa Operasi (bersih) = Rp. 750.000.000
Total Pembayaran 5 Tahun = Rp. 1.500.000.000
Total PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 1.500.000.000 - (Rp. 1.500.000.000/(1 + 0,1)) =
Rp. 136.363.636
Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =
Rp. 1.500.000.000 - Rp. 136.363.636 =
Rp. 1.363.636.364
Nilai Sewa Pertahun Sebelum PPN =
Rp. 1.363.636.364/5 Tahun = Rp. 272.727.273
Suku Bunga Implisit = 12,7%,
dibulatkan menjadi 13%
(((Rp. 1.363.636.364/
Rp. 750.000.000)^1/5) - 1) x 100%
Nilai Diskonto =
= Rp. 1.363.636.364 - (Rp. 272.727.273 x
(1 + 2.974471325543)) = Rp. 279.689.638
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan:
Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 1.083.946.726
Penerimaan (tahun pertama) =
Rp. 272.727.273
Saldo Akhir Piutang Sewa
Pembiayaan = Rp. 811.219.453
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 279.689.638
Penerimaan (tahun kedua) =
Rp. 272.727.273
Saldo Akhir Piutang Sewa
Pembiayaan = Rp. 643.950.709
(Rp. 811.219.453 -
Rp. 167.268.744)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 174.231.109
(Rp. 279.689.638 -
Rp. 105.458.529)
Dst (sampai tahun kelima) ...
Jurnal Penyesuaian atas Aset Tetap Sewa Operasi:
Dr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Aset Dimiliki Untuk Dijual -
Properti 750.000.000
Dr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 750.000.000
Cr - Aset Tetap Sewa Operasi -
Properti 1.500.000.000
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Pembiayaan (Metode Sistematik Lainnya):
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 1.083.946.726
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 279.689.638
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan -
Piutang Sewa 1.083.946.726
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 279.689.638
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:
Total PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 300.000.000 - (Rp. 300.000.000/(1 + 0,1)) =
Rp. 27.272.727
Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =
Rp. 300.000.000 - Rp. 27.272.727 =
Rp. 272.727.273
Dr - Bank 300.000.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 272.727.273
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 27.272.727
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Beban Sewa Pertahun =
Rp. 750.000.000/5 tahun =
Rp. 150.000.000
Dr - Beban Sewa -
Harga Pokok Aset
Dimiliki Untuk Dijual -
Properti 150.000.000
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Properti 150.000.000
Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua:
Dr - Bank 300.000.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 167.268.744
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 105.458.529
Cr - Liabilitas Lainnya -
PPN Keluaran 27.272.727
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban Sewa -
Harga Pokok Aset
Dimiliki Untuk Dijual -
Properti 150.000.000
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Properti 150.000.000
Dst (sampai tahun kelima) ..
-------------------------------
Asumsi: Jika pada tahun ketiga terjadi pembayaran macet, maka perlu dibuat jurnal penyesuaian Metode Penghapusan Tidak Langsung (Indirect Method) atas Piutang Sewa Pembiayaan (lihat tabel diskonto):
Dr - Penyisihan Kerugian
Penurunan Nilai -
Sewa Pembiayaan 900.000.000
Cr - Cadangan Kerugian
Penurunan Nilai -
Sewa Pembiayaan 900.000.000
Jurnal Pajak Tangguhan:
Dr - Beban Pajak
Tangguhan 225.000.000
Cr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 225.000.000
Kondisi di kemudian hari (masih pada tahun ketiga): Piutang benar - benar tidak dapat ditagih, terjadi penarikan atas Properti dengan asumsi harga pasar
Rp. 800.000.000, jurnal:
Dr - Aset Tetap Sewa
Operasi 800.000.000
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Properti 450.000.000
Cr - Keuntungan (Kerugian)
Penarikan Aset Dimiliki
Untuk Dijual -
Properti 350.000.000
Jurnal Penyesuaian atas CKPN:
Dr - Cadangan Kerugian
Penurunan Nilai -
Sewa Pembiayaan 900.000.000
Cr - Pemulihan Cadangan
Kerugian Penurunan Nilai -
Sewa
Pembiayaan 900.000.000
Jurnal Pajak Tangguhan:
Pemulihan CKPN =
Rp. 900.000.000 x 25% = Rp. 225.000.000
Dr - Aset Pajak
Tangguhan 225.000.000
Cr - Pendapatan Pajak
Tangguhan 225.000.000
Jurnal Pemulihan Pajak Tangguhan:
Dr - Liabilitas Pajak
Tangguhan 225.000.000
Cr - Aset Pajak
Tangguhan 225.000.000
Dr - Pendapatan Pajak
Tangguhan 225.000.000
Cr - Beban Pajak
Tangguhan 225.000.000
Jurnal Penyesuaian Metode Penghapusan Langsung (Direct Method) atas Piutang Sewa Pembiayaan (lihat tabel diskonto):
Dr - Beban Piutang Tak
Tertagih 900.000.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 684.967.535
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto atau
Bunga Sewa 215.032.465
………
Ilustrasi 12 - Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan pada Akuntansi Pesewa Entitas Leasing (Finance)
BCA Finance membuat kontrak sewa pembiayaan dengan Andi berupa sebuah mobil baru dengan harga Rp. 300.000.000 dan dibayar tunai kepada dealer. Jangka waktu kredit 4 tahun, dengan Uang Muka (DP) sebesar 33% dari Total Pembayaran Kredit 4 Tahun.
Tabel Angsuran Kredit Mobil:
- Pembayaran Uang Muka (DP) =
Rp. 130.293.000
- Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000
(sudah termasuk asuransi, provisi, dan fiducia)
- Asuransi TLO (Total Lost Only)
Perbulan = Rp. 437.500
(Rp. 300.000.000 x 1,75%)/12 bulan
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Total Angsuran Tahun Pertama = Rp. 65.892.000
- Total Angsuran Tahun Kedua = Rp. 65.892.000
- Total Angsuran Tahun Ketiga = Rp. 65.892.000
- Total Angsuran Tahun Keempat = Rp. 65.892.000
- Total Pembayaran Kredit = Rp. 393.861.000
- Total Pembayaran Asuransi = Rp. 21.000.000
(Rp. 5.250.000 x 4 tahun)
- Total Pembayaran Provisi/Administrasi =
Rp. 4.800.000
- Total Pembayaran Fiducia = Rp. 2.400.000
- Total Pokok Kredit = Rp. 365.661.000
- Suku Bunga Implisit =
Rp. 365.661.000 / Rp. 300.000.000 =
(1,21887)^1/4 = (1,0507 - 1) x 100% = 5,07%
- Persentase Margin Sewa Pembiayaan (Profit) =
17,956%
- Total Pembayaran Kredit dan Uang
Muka Tahun Pertama =
Rp. 189.135.000
(Rp. 130.293.000 + Rp. 58.842.000)
- Nilai Pembayaran Kredit Tahun
Kedua s.d Keempat =
Rp. 58.842.000
(Rp. 65.892.000 - Rp. 5.250.000 -
Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)
- Nilai Pembayaran Asuransi Pertahun =
Rp. 5.250.000
- Nilai Pembayaran Provisi/Administrasi Pertahun =
Rp. 1.200.000
- Nilai Pembayaran Fiducia Pertahun =
Rp. 600.000
Nilai Diskonto Sewa Pembiayaan (tenor 4 tahun) =
Rp. 16.284.640
(Rp. 365.661.000 - Rp. 189.135.000 -
((Rp. 58.842.000 / ((1 + 0,05)^1)) +
(Rp. 58.842.000 / ((1 + 0,05)^2)) +
(Rp. 58.842.000 / ((1 + 0,05)^3)))
#. Tabel Piutang Sewa Pembiayaan Tenor 4 Tahun:
Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 349.376.360
- Pokok Piutang = Rp. 283.715.360
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 65.661.000
Diskonto = Rp. 16.284.640
Piutang Asuransi = Rp. 21.000.000
Piutang Provisi = Rp. 4.800.000
Piutang Fiducia = Rp. 2.400.000
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Pertahun:
Penerimaan (tahun pertama) =
Rp. 196.185.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 160.241.360
- Pokok Piutang = Rp. 110.995.610
(Rp. 283.715.360 - Rp. 172.719.750)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 49.245.750
(Rp. 65.661.000 - Rp. 16.415.250)
Saldo Akhir Diskonto =
Rp. 16.284.640
Saldo Akhir Piutang Asuransi =
Rp. 15.750.000
(Rp. 21.000.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi =
Rp. 3.600.000
(Rp. 4.800.000 - Rp.1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia =
Rp. 1.800.000
(Rp. 2.400.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun kedua) =
Rp. 65.892.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 109.411.428
- Pokok Piutang = Rp. 76.580.928
(Rp. 110.995.610 - Rp. 34.414.682)
- Margin Sewa Pembiayaan =
Rp. 32.830.500
(Rp. 49.245.750 - Rp. 16.415.250)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 8.272.572
(Rp. 16.284.640 - Rp. 8.012.068)
Saldo Akhir Piutang Asuransi =
Rp. 10.500.000
(Rp. 15.750.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi =
Rp. 2.400.000
(Rp. 3.600.000 - Rp. 1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia =
Rp. 1.200.000
(Rp. 1.800.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun ketiga) =
Rp. 65.892.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 56.039.999
- Pokok Piutang = Rp. 39.624.749
(Rp. 76.580.928 - Rp. 36.956.179)
- Margin Sewa Pembiayaan =
Rp. 16.415.250
(Rp. 32.830.500 - Rp. 16.415.250)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 2.802.001
(Rp. 8.272.572 - Rp. 5.470.571)
Saldo Akhir Piutang Asuransi =
Rp. 5.250.000
(Rp. 10.500.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi =
Rp. 1.200.000
(Rp. 2.400.000 - Rp. 1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia =
Rp. 600.000
(Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun keempat) =
Rp. 65.892.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 0
- Pokok Piutang = Rp. 0
(Rp. 39.624.749 - Rp. 39.624.749)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 0
(Rp. 16.415.250 - Rp. 16.415.250)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0
(Rp. 2.802.001 - Rp. 2.802.001)
Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 0
(Rp. 5.250.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 0
(Rp. 1.200.000 - Rp. 1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 0
(Rp. 600.000 - Rp. 600.000)
………
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:
Down Payment (DP) = Rp. 130.293.000
Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000
Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 3.535.563
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.937
(Rp. 65.661.000/4 tahun) =
Rp. 16.415.250/12 bulan
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kedua:
Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000
Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.867.890
(Rp. 34.414.682/12 bulan)
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.937
(Rp. 65.661.000/4 tahun) =
Rp. 16.415.250/12 bulan
- Diskonto = Rp. 667.673
(Rp. 8.012.068/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
………
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Ketiga:
Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000
Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 3.079.682
(Rp. 36.956.179/12 bulan)
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.937
(Rp. 65.661.000/4 tahun) =
Rp. 16.415.250/12 bulan
- Diskonto = Rp. 455.881
(Rp. 5.470.571/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
………
#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Keempat:
Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000
Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 3.302.062
(Rp. 39.624.749/12 bulan)
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.938
(Rp. 65.661.000/4 tahun) =
Rp. 16.415.250/12 bulan
- Diskonto = Rp. 233.500
(Rp. 2.802.001/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
____________
Catatan:
#. Leasing dengan Hak Opsi adalah Sewa Pembiayaan, sedangkan Leasing tanpa Hak Opsi adalah Sewa Operasi.
#. Leasing dengan Hak Opsi dikecualikan dari pungutan PPN (Pasal 15 KMK No. 1169/KMK.01/1991).
Penyelesaian Ilustrasi 12, Pengakuan Penghasilan berdasarkan Sistematik Lain (Diskonto atas Bunga Sewa Pembiayaan):
Jurnal Pembayaran Tunai kepada Dealer:
Dr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Sewa Pembiayaan -
an: Andi 300.000.000
Cr - Bank 300.000.000
Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Pembiayaan - Tabel Piutang Sewa Pembiayaan Tenor 4 Tahun:
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 283.715.360
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Margin Sewa
Pembiayaan 65.661.000
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto 16.284.640
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Asuransi 21.000.000
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Provisi 4.800.000
Dr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Fiducia 2.400.000
Cr - Pendapatan Sewa
Pembiayaan 365.661.000
Cr - Pendapatan
Lainnya -
Provisi 4.800.000
Cr - Pendapatan
Lainnya -
Fiducia 2.400.000
Cr - Liabilitas
Asuransi 21.000.000
……
Penerimaan Uang Muka (DP) - Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:
Dr - Bank/Kas 130.293.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 130.293.000
Penerimaan Angsuran ke - 1, Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:
Dr - Bank/Kas 5.491.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 3.535.563
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Margin Sewa
Pembiayaan 1.367.937
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Asuransi 437.500
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Provisi 100.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Fiducia 50.000
Dst, sampai akhir tahun pertama ..
Pembayaran Premi Asuransi Perbulan:
Dr - Liabilitas
Asuransi 437.500
Cr - Bank 437.500
Amortisasi Beban Dibayar Di muka pada akhir
tahun pertama:
Beban Sewa Pertahun =
Rp. 75.000.000 (Rp. 300.000.000/4 tahun)
Dr - Beban Sewa -
Sewa Pembiayaan -
an: Andi 75.000.000
Cr - Aset -
Beban Dibayar Di muka -
Sewa Pembiayaan -
an: Andi 75.000.000
Dst, sampai dengan akhir tahun keempat ..
………
Penerimaan Angsuran ke - 1, Tabel Penerimaan Tetap
Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kedua:
Dr - Bank/Kas 5.491.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Pokok Piutang 2.867.890
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Margin Sewa
Pembiayaan 1.367.937
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Diskonto 667.673
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Asuransi 437.500
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Provisi 100.000
Cr - Piutang Sewa
Pembiayaan -
Fiducia 50.000
Dst, sampai Angsuran ke- 12 pada akhir tahun kedua ..
Catatan:
#. Penyelesaian Angsuran ke - 1 s.d 12 pada tahun ketiga berdasarkan atas Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Ketiga.
#. Penyelesaian Angsuran ke - 1 s.d 12 pada tahun ketiga berdasarkan ats Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Keempat.
#. Dalam hal terjadi selisih pembulatan pada akhir pelunasan, dalam kondisi:
1. Penerimaan Sewa Pembiayaan (Bank/Kas) > Piutang Sewa Pembiayaan, maka penambahan pos kredit adalah ‘Pendapatan Lainnya - Selisih Lebih Pembulatan Angka’.
2. Penerimaan Sewa Pembiayaan (Bank/Kas) < Piutang Sewa Pembiayaan, maka penambahan pos debit adalah ‘Beban Lainnya - Selisih Kurang Pembulatan Angka’.
………
Ilustrasi 13 - Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan pada Akuntansi Pesewa Entitas Leasing (Finance)
BCA Finance membuat kontrak sewa pembiayaan dengan Andi berupa sebuah mobil baru dengan harga Rp. 300.000.000 dan dibayar tunai kepada dealer. Jangka waktu kredit 5 tahun, dengan Uang Muka (DP) sebesar 32% dari Total Pembayaran Kredit 5 Tahun.
Tabel Angsuran Kredit Mobil:
- Pembayaran Uang Muka (DP) = Rp. 136.653.000
- Angsuran Perbulan Tahun Pertama s.d Tahun Ketiga
(Periode 1) = Rp. 4.704.000
(sudah termasuk asuransi, provisi, dan fiducia)
- Angsuran Perbulan Tahun Keempat dan Kelima
(Periode 2) = Rp. 4.816.000
(sudah termasuk asuransi, provisi, dan fiducia)
- Asuransi TLO (Total Lost Only) Perbulan =
Rp. 437.500 ((Rp. 300.000.000 x 1,75%)/12 bulan)
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Total Angsuran Tahun Pertama = Rp. 56.448.000
- Total Angsuran Tahun Kedua = Rp. 56.448.000
- Total Angsuran Tahun Ketiga = Rp. 56.448.000
- Total Angsuran Tahun Keempat = Rp. 57.792.000
- Total Angsuran Tahun Kelima = Rp. 57.792.000
- Total Pembayaran Kredit = Rp. 421.581.000
- Total Pembayaran Asuransi = Rp. 26.250.000
(Rp. 5.250.000 x 5 tahun)
- Total Pembayaran Provisi/Administrasi =
Rp. 6.000.000 (Rp. 100.000 x 60 bulan)
- Total Pembayaran Fiducia =
Rp. 3.000.000 (Rp. 50.000 x 60 bulan)
- Total Pokok Kredit = Rp. 386.331.000
- Suku Bunga Implisit =
Rp. 386.331.000 / Rp. 300.000.000 =
(1,28777)^1/5 = (1,05188 - 1) x 100% = 5,19%
- Persentase Margin Sewa Pembiayaan (Profit) = 28,777%
- Total Pembayaran Kredit dan Uang
Muka Tahun Pertama =
Rp. 186.051.000
(Rp. 136.653.000 + Rp. 49.398.000)
- Nilai Pembayaran Kredit Tahun Kedua s.d Ketiga =
Rp. 49.398.000
(Rp. 56.448.000 - Rp. 5.250.000 -
Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)
- Nilai Pembayaran Kredit Tahun
Keempat s.d Kelima =
Rp. 50.742.000
(Rp. 57.792.000 - Rp. 5.250.000 -
Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)
- Nilai Pembayaran Asuransi Pertahun =
Rp. 5.250.000
- Nilai Pembayaran Provisi/Administrasi Pertahun =
Rp. 1.200.000
- Nilai Pembayaran Fiducia Pertahun =
Rp. 600.000
Nilai Diskonto Sewa Pembiayaan (tenor 5 tahun) =
Rp. 22.850.427
(Rp. 386.331.000 - Rp. 186.051.000 -
((Rp. 49.398.000 / ((1 + 0,05)^1)) +
(Rp. 49.398.000 / ((1 + 0,05)^2)) +
(Rp. 50.742.000 / ((1 + 0,05)^3)) +
Rp. 50.742.000 / ((1 + 0,05)^4))))
#. Tabel Piutang Sewa Pembiayaan Tenor 5 Tahun:
Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 363.480.573
- Pokok Piutang = Rp. 277.149.573
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 86.331.000
Diskonto = Rp. 22.850.427
Piutang Asuransi = Rp. 26.250.000
Piutang Provisi = Rp. 6.000.000
Piutang Fiducia = Rp. 3.000.000
#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Pertahun:
Penerimaan (tahun pertama) =
Rp. 193.101.000,
(Rp. 136.653.000 + Rp. 56.448.000)
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 177.429.573
- Pokok Piutang = Rp. 108.364.773
(Rp. 277.149.573 - Rp. 168.784.800)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 69.064.800
(Rp. 86.331.000 - Rp. 17.266.200)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 22.850.427
Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 21.000.000
(Rp. 26.250.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 4.800.000
(Rp. 6.000.000 - Rp.1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 2.400.000
(Rp. 3.000.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun kedua) =
Rp. 56.448.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 136.903.052
- Pokok Piutang = Rp. 85.104.452
(Rp. 108.364.773 - Rp. 23.260.321)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 51.798.600
(Rp. 69.064.800 - Rp. 17.266.200)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 13.978.948
(Rp. 22.850.427 - Rp. 8.871.479)
Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 15.750.000
(Rp. 21.000.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 3.600.000
(Rp. 4.800.000 - Rp.1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 1.800.000
(Rp. 2.400.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun ketiga) =
Rp. 56.448.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 94.350.205
- Pokok Piutang = Rp. 59.817.805
(Rp. 85.104.452 - Rp. 25.286.647)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 34.532.400
(Rp. 51.798.600 - Rp. 17.266.200)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 7.133.795
(Rp. 13.978.948 - Rp. 6.845.153)
Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 10.500.000
(Rp. 15.750.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 2.400.000
(Rp. 3.600.000 - Rp.1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 1.200.000
(Rp. 1.800.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun keempat) =
Rp. 57.792.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan =
Rp. 48.325.715
- Pokok Piutang = Rp. 31.059.515
(Rp. 59.817.805 - Rp. 28.758.290)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 17.266.200
(Rp. 34.532.400 - Rp. 17.266.200)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 2.416.285
(Rp. 7.133.795 - Rp. 4.717.510)
Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 5.250.000
(Rp. 10.500.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 1.200.000
(Rp. 2.400.000 - Rp.1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 600.000
(Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)
………
Penerimaan (tahun kelima) = Rp. 57.792.000
Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 0
- Pokok Piutang = Rp. 0
(Rp. 31.059.515 - Rp. 31.059.515)
- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 0
(Rp. 17.266.200 - Rp. 17.266.200)
Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0
(Rp. 2.416.285 - Rp. 2.416.285)
Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 0
(Rp. 5.250.000 - Rp. 5.250.000)
Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 0
(Rp. 1.200.000 - Rp.1.200.000)
Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 0
(Rp. 600.000 - Rp. 600.000)
____________
#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:
Down Payment (DP) = Rp. 136.653.000
Angsuran Pertahun = Rp. 56.448.000
Angsuran Perbulan = Rp. 4.704.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.677.650
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850
(Rp. 86.331.000/5 tahun) =
Rp. 17.266.200/12 bulan
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kedua:
Angsuran Pertahun = Rp. 56.448.000
Angsuran Perbulan = Rp. 4.704.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 1.938.360
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850
(Rp. 86.331.000/5 tahun) =
Rp. 17.266.200/12 bulan
- Diskonto = Rp. 739.290
(Rp. 8.871.479/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Ketiga:
Angsuran Pertahun = Rp. 56.448.000
Angsuran Perbulan = Rp. 4.704.000
- Angsuran Pokok Perbulan =
Rp. 2.107.221
- Angsuran Bunga Perbulan =
Rp. 1.438.850
(Rp. 86.331.000/5 tahun) =
Rp. 17.266.200/12 bulan
- Diskonto = Rp. 570.429
(Rp. 6.845.153/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Keempat:
Angsuran Pertahun = Rp. 57.792.000
Angsuran Perbulan = Rp. 4.816.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.396.524
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850
(Rp. 86.331.000/5 tahun) =
Rp. 17.266.200/12 bulan
- Diskonto = Rp. 393.126
(Rp. 4.717.510/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kelima:
Angsuran Pertahun = Rp. 57.792.000
Angsuran Perbulan = Rp. 4.816.000
- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.588.293
- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850
(Rp. 86.331.000/5 tahun) =
Rp. 17.266.200/12 bulan
- Diskonto = Rp. 201.357
(Rp. 2.416.285/12 bulan)
- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500
- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000
- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000
Catatan: Penjurnalan sama seperti Ilustrasi 12.
Lihat: 🏈 Simulasi Kredit BCA Finance
………
Ilustrasi 14 - Kontrak Mengandung Sewa
PT. Mawar (pelanggan) menyepakati kontrak selama 10 tahun dengan perusahaan telekomunikasi (Pemasok) untuk menggunakan 2 fiber optic yang secara fisik dapat dibedakan dalam suatu kabel yang lebih besar yang menghubungkan Jakarta dan Surabaya.
Pelanggan membuat keputusan penggunaan fiber dengan menyambungkan masing-masing ujung fiber ke peralatan elektronik. Pelanggan dapat menyalakan dan memutuskan data apa, jumlah data, yang akan diangkut oleh fiber optic teresbut. Jika fiber tersebut rusak, maka Pemasok bertanggung jawab atas perbaikan dan pemeliharaannya. Pemasok memiliki fiber ekstra, untuk mensubstitusi fiber ekstra, namun kabel ekstra tersebut hanya digunakan saat dilakukan perbaikan, pemeliharaan.
Kontrak mengandung sewa karena:
#. Pelanggan memiliki hak untuk menggunakan 2 fiber optic tersebut selama 10 tahun.
#. Terdapat 2 fiber identifikasian yang disebutkan secara eksplisit dalam kontrak dan secara fisik dapat dibedakan dari fiber lain. Pemasok tidak dapat mensubstitusi fiber selain karena alasan perbaikan dan pemeliharaan.
Penyelesaian jurnal - kontrak mengandung sewa:
Jurnal atas Pengukuran Awal Liabilitas Sewa, Aset Hak Guna dan
Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense):
Dr - Aset Hak Guna -
Peralatan Telekomunikasi -
Fiber Optic xxx
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa xxx
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa xxx
Cr - Liabilitas Sewa -
Diskonto atau
Bunga Sewa xxx
Atau ____________
Dr - Aset Hak Guna -
Peralatan Telekomunikasi -
Fiber Optic xxx
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa xxx
Cr - Liabilitas Sewa -
Pokok Sewa xxx
………
Ilustrasi 15 - Kontrak Tidak Mengandung Sewa
Soal 1:
Pelanggan menyepakati kontrak selama 12 tahun dengan Pemasok atas hak untuk menggunakan jumlah kapasitas fiber optic yang menghubungkan Jakarta Palembang. Jumlah yang ditetapkan setara dengan penggunaan kapasitas penuh 3 fiber optic. Pemasok memiliki 20 fiber optic dengan kapasitas serupa.
Pemasok yang membuat keputusan fiber optic mana yang akan digunakan untuk mengirimkan data tergantung dari trafik data dari para pelanggan yang dimiliki Pemasok.
Kontrak tidak mengandung sewa karena:
#. Pemasok membuat seluruh keputusan tentang transmisi data pelanggannya, yang mensyaratkan penggunaan hanya sebagian kapasitas kabel untuk masing-masing pelanggan.
#. Bagian kapasitas yang akan disediakan kepada Pelanggan tidak dapat dibedakan secara fisik dari sisa kapasitas kabel dan tidak merepresentasikan secara substansial seluruh kapasitas fiber optic.
#. Konsekuensinya, Pelanggan tidak memiliki hak untuk menggunakan aset identifikasian.
Penyelesaian jurnal - kontrak tidak mengandung sewa:
Jurnal atas Pengukuran Awal Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense) dan Liabilitas Usaha:
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Peralatan Telekomunikasi -
Fiber Optic xxx
Cr - Liabilitas Usaha/
Utang Usaha xxx
Amortisasi Beban Dibayar Di muka pada akhir tahun:
Beban Sewa Pertahun = Beban Dibayar Di muka/Periode Sewa
Dr - Beban Peralatan -
Peralatan Telekomunikasi -
Fiber Optic xxx
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Peralatan Telekomunikasi -
Fiber Optic xxx
Soal 2:
PT. Pelangi membuat kontrak dengan pengelola bandara AP2 utuk menggunakan ruang di bandara untuk menyewa space ruangan untuk ruang customer service layanan pengaduan dan promosi telpon seluler, selama 5 tahun. Kontrak mencantumkan besanya sewa, luas ruangan. AP2 memiliki hak untuk menentukan letak ruangan CS dan dapat memindahkan ke lokasi lain jika tempat tersebut akan digunakan untuk pelanggan lain sesuai dengan keinginan AP2.
Biaya untuk memindahkan ruangan CS tersebut tidak signifikan. Dalam bandara tersebut terdapat beberapa area yang tersedia untuk lokasi ruangan CS yang cocok untuk PT. Pelangi.
Kontrak tidak mengandung sewa karena:
#. Walaupun luas ruang, nilai kontrak dan jangka waktu yang digunakan tercantum dalam kontrak, namun aset tidak dapat identifikasi dengan jelas. Pelanggan mengendalikan kios miliknya sendiri, namun AP2 dapat merubah dan memindahkan letak ruangan.
#. AP2 memiliki kemampuan mengubah ruangan dan secara ekonomik menerima manfaat dari mensubstitusi ruangan yang disewa.
Penyelesaian Jurnal:
Jurnal atas Pengukuran Awal Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense) dan Liabilitas Usaha:
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Ruangan Customer
Service xxx
Cr - Liabilitas Usaha/
Utang Usaha xxx
Amortisasi Beban Dibayar Di muka pada akhir tahun:
Beban Sewa Pertahun = Beban Dibayar Di muka/Periode Sewa
Dr - Beban Customer Service -
Pemakaian
Ruangan xxx
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Ruangan Customer
Service xxx
………
Ilustrasi 16 - Sewa Bernilai Rendah
Penyewa sebuah perusahaan telekomunikasi menyediakan layanan TV berlangganan. Berikut ini beberapa kontrak sewa yang dimiliki perusahaan:
a.Sewa ruangan untuk layanan pelanggan dan promosi.
b.Sewa mobil perusahaan untuk pimpinan perusahaan, manajer dan kegiatan operasional.
c. Sewa peralatan IT untuk digunakan oleh karyawan individual seperti laptop, komputer desktop, dan printer.
d. Sewa server, termasuk beberapa terminal dan peralatan yang terhubung dalam server terebut. Terminal dan peralatan tambahan tersebut ditambahkan pada server tersebut untuk meningkatkan kualitas layanan.
e. Sewa peralatan kantor seperti mebel kantor, dispenser, mesin fotocopy kapasitas rendah.
Sewa aset bernilai rendah, karena:
#. Penyewa menentukan sewa aset bernilai rendah atas dasar aset pendasar, ketika baru, secara individual memiliki nilai rendah:
a. Sewa peralatan IT untuk digunakan oleh karyawan individual, dan
b. Sewa mebel kantor, dispenser air dan mesin fotocopy berkapasitas rendah.
#. Terminal dan peralatan yang terhubung dengan server secara individual, mungkin memiliki nilai rendah namun sewa peralatan tersebut sehingga memenuhi kualifikasi sebagai sewa aset bernilai-rendah. Tetapi karena terminal dan peralatan tersebut memiliki interelasi yang tinggi dengan server, penyewa tidak menyewa terminal tanpa menyewa server.
Penyelesaian Jurnal:
Jurnal atas Pengukuran Awal Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense) dan Liabilitas Usaha:
Dr - Beban Customer
Service xxx
Dr - Beban
Operasional xxx
Dr - Beban Peralatan -
Peralatan IT, Sewa Server, Mebel,
Dispenser, dll xxx
Cr - Liabilitas Usaha/
Utang Usaha/
Bank/Kas xxx
………
Ilustrasi 17 - Pemisahan Komponen Non Sewa (Model Nilai Wajar)
Perusahaan menyewa 4 buah lift selama 10 tahun yang dapat diperpanjang selama 10 tahun berikutnya. Untuk memastikan lift berjalan dengan baik perusahaan melakukan kontrak pemeliharaan lift tersebut selama jangka waktu sewa. Total sewa dan pemeliharaan pertahun sebesar Rp. 500 juta. Suku bunga pinjaman bank 10% pertahun.
Perusahaan memperoleh informasi bahwa untuk lift serupa sewa per tahun sebesar Rp. 120 juta dan pemeliharaan list sebesar Rp. 30 juta per unit. Perusahaan memilih untuk memisahkan komponen non sewa dari sewa lift tersebut.
Penyelesaian:
Harga Pasar Persewaan Lift Pertahun =
Rp. 120.000.000 x 4 unit Lift = Rp. 480.000.000
Harga Pasar Pemeliharaan Lift Pertahun =
Rp. 30.000.000 x 4 unit Lift = Rp. 120.000.000
*) Aset Hak Guna =
(Rp. 480.000.000/
Rp. 600.000.000) x
Rp. 500.000.000 =
Rp. 400.000.000 x 10 tahun =
Rp. 4.000.000.000
*) Beban Dibayar Di muka atas
Pemeliharaan Lift =
Rp. 100.000.000 x 10 tahun =
Rp. 1.000.000.000
*) Diskonto = Rp. 4.000.000.000 -
(Rp. 400.000.000 x
(1 + 5.7590238162752)) =
Rp.1.296.390.470
Jurnal:
*) Jurnal atas Pengukuran Awal Liabilitas Sewa, Aset Hak Guna dan
Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense):
Dr - Aset Hak Guna -
Lift 2.703.609.530
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Diskonto 1.296.390.470
Dr - Beban Dibayar Di muka -
Pemeliharaan
Lift 1.000.000.000
Cr - Liabilitas Sewa 4.000.000.000
Cr - Liabilitas Usaha 1.000.000.000
*) Pembayaran Sewa Tahun Pertama:
PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 400.000.000 x 10%
Rp. 40.000.000
Dr - Liabilitas Sewa 400.000.000
Dr - Liabilitas Usaha 100.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 40.000.000
Cr - Bank/Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan Tempat 40.000.000
Cr - Bank 500.000.000
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban
Pemeliharaan 100.000.000
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Pemeliharaan
Lift 100.000.000
Beban Penyusutan Aset Hak Guna:
Dr - Beban Penyusutan -
Aset Hak Guna 270.360.953
Cr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna 270.360.953
*) Pembayaran Sewa Tahun Kedua:
PPN Keluaran (VAT Out) =
Rp. 400.000.000 x 10%
Rp. 40.000.000
Dr - Liabilitas Sewa 400.000.000
Dr - Liabilitas Usaha 100.000.000
Dr - Beban Pajak Lainnya -
PPN Masukan 40.000.000
Cr - Bank/Liabilitas Lainnya -
Utang Pajak Lainnya -
PPh Pasal 4 Ayat 2 -
Persewaan Tempat 40.000.000
Cr - Bank 500.000.000
Amortisasi Beban Dibayar Di muka:
Dr - Beban
Pemeliharaan 100.000.000
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Pemeliharaan
Lift 100.000.000
Dr - Beban Bunga Sewa (Diskonto) -
Aset Hak Guna 230.360.953
Cr - Beban Dibayar Di muka -
Aset Hak Guna -
Diskonto atau
Bunga Sewa 230.360.953
………
Beban Penyusutan Aset Hak Guna:
Dr - Beban Penyusutan -
Aset Hak Guna 270.360.953
Cr - Akumulasi Penyusutan -
Aset Hak Guna 270.360.953
Catatan:
#. Beban Dibayar Di muka (Pemeliharaan Lift) diamortisasi selama 10 tahun.
#. Beban Dibayar Di muka (Diskonto) diamortisasi selama 9 tahun, pada pembayaran sewa tahun kedua menggunakan tabel diskonto.
0 Komentar