PSAK 73 - Akuntansi Penyewa, Pesewa, dan Ilustrasi


PSAK 73 - Akuntansi Penyewa, Pesewa, dan Ilustrasi

Pengakuan, Pengukuran, Penyajian, dan Pengungkapan atas Sewa

Pada tanggal 26 April 2017, Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK IAI) telah mengesahkan Draf Eksposur (DE) PSAK 73: Sewa yang merupakan hasil adopsi dari IFRS 16 Leases efektif per 1 Januari 2019.


Model akuntansi sewa yang sebelumnya diatur dalam PSAK 30: Sewa mensyaratkan penyewa dan pesewa untuk mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda. Model tersebut dikritisi tidak mampu memenuhi kebutuhan pengguna laporan keuangan karena tidak selalu memberikan representasi yang tepat atas transaksi penyewaan. Khususnya, model tersebut tidak mensyaratkan penyewa untuk mengakui aset dan liabilitas yang timbul dari sewa operasi.


DAFTAR ISI:


DE PSAK 73: Sewa menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya untuk penyewa (lessee). Penyewa disyaratkan untuk mengakui ‘Aset Hak Guna’ (right-of-use assets) dan ‘Liabilitas Sewa’. Terdapat 2 pengecualian opsional dalam pengakuan aset dan liabilitas sewa, yakni untuk:

(i) Sewa jangka pendek, yaitu Kurang dari atau sama dengan 12 bulan (<=) dan tidak mengandung opsi beli dan

(ii) Sewa yang aset pendasarnya (underlying assets) bernilai rendah, di mana:


- Aset pendasar tidak memiliki ketergantungan atau 

  interalasi dengan aset lain.

- Rendah secara absolut (IFRS US$5.000), tanpa 

  memperhatikan materialitas.

- Ketika aset baru bernilai material, maka penilaian 

  dari aset baru. 

- Jika aset disubsewakan maka tidak memenuhi aset 

  bernilai rendah. Contoh: laptop, HP, furniture, dll.


Contoh jurnal atas sewa jangka pendek dan bernilai rendah:

Dr - Beban Peralatan/

        Beban Perlengkapan/

        Beban Operasional  xxx

Cr -   Bank/Kas/

          Beban Akrual -

          Utang Usaha              xxx


DE PSAK 73: Sewa secara substansial meneruskan persyaratan akuntansi sewa dalam PSAK 30: Sewa untuk pesewa (lessor). Dengan demikian, pesewa tetap mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda. Akan tetapi, pesewa disyaratkan untuk memberikan pengungkapan tambahan tentang eksposur risiko pesewa khususnya tentang risiko nilai residual.


DE PSAK 73, Mencabut:

(a) PSAK 30: Sewa

(b) ISAK 8: Penentuan Apakah Suatu Perjanjian 

     Mengandung Suatu Sewa

(c) ISAK 23: Sewa Operasi–Insentif

(d) ISAK 24: Evaluasi Substansi Beberapa Transaksi 

     yang Melibatkan Suatu Bentuk Legal Sewa; dan

(e) ISAK 25: Hak atas Tanah. ISAK 25 dicabut karena 

      IFRS 16 telah memberikan klarifikasi apakah

      kontrak tertentu yang tidak mengalihkan hak legal 

      atas tanah merupakan transaksi sewa atau

      transaksi pembelian tanah. Hal ini relevan dalam 

      konteks perlakuan akuntansi untuk hak atas tanah 

      di Indonesia yang telah ada dalam ISAK 25. Untuk

      mendorong program konvergensi ke IFRS Standards,

      DSAK IAI mengakomodasi pengklarifikasian 

      dalam IFRS 16 tersebut dalam Dasar Kesimpulan 

      (DK) DE PSAK 73 paragraf DK01–DK10 dan

      mengusulkan untuk mencabut ISAK 25.

………

Back to Content ↑

Identifikasi Sewa 

Suatu kontrak merupakan, atau mengandung sewa jika kontrak tersebut memberikan hak untuk mengendalikan juga memilih penggunaan aset identifikasian selama suatu jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan.


Perbedaan antara ‘Kontrak Mengandung Sewa’ dan ‘Kontrak Tidak Mengandung Sewa’ sebagai berikut:


Kontrak Mengandung Sewa:

#. Aset dapat diidentifikasikan atau dipilih mana yang 

    akan digunakan.

#. Terdapat hak untuk mendapatkan secara substantial

     seluruh manfaat ekonomik dari penggunaan aset.

#. Tidak ada arahan bagaimana cara menggunakan aset 

    dan tujuan dari penggunaan aset.

#. Pelanggan memiliki hak untuk mengoperasikan aset 

    dan pemasok tidak memiliki hak untuk mengubah 

    instruksi tersebut.

#. Pelanggan dapat mendesain aset dari sebelumnya, 

    dan menetapkan aset digunakan.


Kontrak Tidak Mengandung Sewa:

#. Aset tidak dapat diidentifikasikan atau dipilih

    mana yang akan digunakan.

#. Tidak terdapat hak untuk mendapatkan secara 

     substantial seluruh manfaat ekonomik dari

     penggunaan aset.

#. Tidak ada arahan bagaimana cara menggunakan aset 

    dan tujuan dari penggunaan aset.

#. Pelanggan tidak memiliki hak untuk mengoperasikan 

    aset dan pemasok memiliki hak untuk mengubah 

    instruksi tersebut.

#. Pelanggan tidak dapat mendesain aset dari 

    sebelumnya, dan menetapkan aset digunakan.

………

Back to Content ↑

Akuntansi Penyewa 

#. Pengakuan: Pada tanggal permulaan, penyewa mengakui ‘Aset Hak Guna’, ‘Beban Dibayar Di muka’ atas Diskonto dan ‘Liabilitas Sewa’.


Jurnal (berdasarkan PSAK 73):

Dr - Aset Hak Guna   xxx

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa       xxx

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pokok Sewa         xxx

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa         xxx


Jurnal (berdasarkan PSAK 30):

Dr - Beban

        Sewa   xxx

Cr -    Bank/Kas/

           Liabilitas Lainnya -

           Beban Akrual -

           Sewa    xxx


#. Pengukuran: Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur aset hak guna pada biaya perolehan.


Biaya Perolehan Aset Hak Guna


1. Jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, yang tertera di dalam kontrak. Misalnya: PT. XYZ menyewakan bangunan selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 200 juta per tahun tanpa kenaikan. Tingkat suku bunga incremental atau suku bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 4%. Nilai Kini Liabilitas Sewa adalah sebesar Rp. 1.000.000.000


2. Pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal  permulaan, dikurangi dengan insentif sewa yang diterima. Misalnya: Biaya perbaikan yang dikeluarkan PT. ABC sebesar 50 juta merupakan insentif sewa dari PT. XYZ. Maka besarnya pembayaran sewa tanggal permulaan sebesar 150 juta.


3. Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa, misalnya biaya perbaikan ditanggung oleh penyewa sendiri dan menjadi penambah ‘Aset Hak Guna’.


4. Estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar dan memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai kewajiban atas biaya biaya tersebut baik pada tanggal permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama periode tertentu. Semua biaya tersebut menjadi ‘Aset Hak Guna’.


5. Diskonto, di mana pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan suku bunga implisit dalam sewa, jika suku bunga tersebut dapat ditentukan. Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka penyewa menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa.


Nilai (Biaya Perolehan) Aset Hak Guna = Saldo Awal Liabilitas Sewa - Insentif Sewa yang Diterima - Diskonto atau Bunga Sewa + Biaya Langsung Awal yang Dikeluarkan oleh Penyewa + Biaya Aktual yang diestimasi sebelumnya.


Pajak potong pungut (witholding tax) atas persewaan dihitung berdasarkan nilai sewa perbulan atau pertahun yang tercantum di dalam kontrak yang akan dibayarkan kepada Pesewa, yang harus dipungut dan disetorkan penyewa (PPh Final Pasal 4 Ayat 2, atau PPh Pasal 23).


Estimasi Biaya Pembongkaran


Biaya pembongkaran yang dikeluarkan oleh penyewa dapat diakui sebagai:


1. Biaya perolehan ‘Aset Hak Guna’, ketika timbul kewajiban atas biaya - biaya tersebut.

2. Persediaan, untuk biaya yang dikeluarkan selama periode tertentu sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset hak-guna untuk menghasilkan persediaan selama periode tersebut (PSAK 14). Dalam hal ini biaya pembongkaran menjadi harga pokok dari produk yang akan dihasilkan oleh penyewa.

3. Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi jika penyewa menerapkan PSAK 57.


Keterangan:

Aset kontinjensi adalah aset potensial yang timbul dari peristiwa masa lalu dan keberadaannya menjadi pasti dengan terjadi atau tidak terjadinya satu peristiwa atau lebih peristiwa di masa depan yang tidak sepenuhnya berada dalam kendali entitas.


Liabilitas kontinjensi adalah:

1. Kewajiban potensial yang timbul dari peristiwa masa lalu dan keberadaannya menjadi pasti dengan terjadi atau tidak terjadinya satu atau lebih peristiwa di masa depan yang tidak sepenuhnya berada dalam kendali entitas; atau

2. Kewajiban kini yang timbul sebagai akibat peristiwa masa lalu, tetapi tidak diakui karena:

3. Tidak terdapat kemungkinan entitas mengeluarkan sumber daya yang mengandung manfaat ekonomik (selanjutnya disebut sebagai “sumber daya”) untuk menyelesaikan kewajibannya; atau

4. Jumlah kewajiban tersebut tidak dapat diukur secara andal.


Provisi adalah liabilitas yang waktu dan jumlahnya belum pasti.


Misalnya, PT. XYZ menyewa gudang di pelabuhan dengan jangka waktu 2 tahun. Estimasi atas biaya bongkar muat sebesar Rp. 500.000.000 setahun (berdasarkan data tahun lalu). Pembayaran biaya pembongkaran pada bulan febuari sebesar Rp. 100.000.000.


Jurnal atas estimasi tersebut:

Dr - Aset

        Kontinjensi  500.000.000

Cr -   Liabilitas

          Kontinjensi/

          Provisi            500.000.000


Jurnal atas pembayaran aktual biaya pembongkaran:

Dr - Aset Hak

        Guna 100.000.000

Cr -    Aset

           Kontinjensi    100.000.000


Dr - Liabilitas

        Kontinjensi/

        Provisi   100.000.000

Cr -   Bank          100.000.000


Catatan: Pembayaran aktual atas pembongkaran barang yang dijadikan ‘Aset Hak Guna’ bukan objek PPh Final Pasal 4 Ayat 2, kecuali nilai persewaan tempat yang telah dibayar sebesar Rp. 500.000.000.

Referensi:

✔️ PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi

✔️ DE PSAK 73

………


Pengukuran Awal Liabilitas Sewa


- Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas 

  sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang belum 

  dibayar pada tanggal tersebut.

- Pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan 

  suku bunga eksplisit dalam sewa, jika suku bunga 

  tersebut dapat ditentukan.

- Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka 

  penyewa menggunakan suku bunga pinjaman 

  inkremental penyewa, misalnya bunga pinjaman bank 

  di mana entitas telah melakukan pinjaman.


Pembayaran Sewa


Pembayaran sewa meliputi:

- Pembayaran Sewa Tetap (termasuk pembayaran tetap 

  secara substansi), dikurangi dengan piutang insentif 

  sewa.

- Pembayaran Sewa Variable yang bergantung pada 

  indeks atau suku bunga yang pada awalnya diukur 

  dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada 

  tanggal permulaan.

- Jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh 

  penyewa dalam jaminan nilai residual. Misalnya, 

  dalam perjanjian kontrak sewa properti, penyewa 

  diminta untuk memberikan jaminan berupa Sertifikat 

  Deposito sebesar Rp. 100.000.000. Masa kontrak 

  sewa 5 tahun, dan besarnya nilai sewa Rp. 200.000.000 

  pertahun. Maka pembayaran sewa di tahun kelima 

  sebesar Rp. 100.000.000 setelah dipotong Nilai 

  Jaminan berupa Sertifikat Deposito.

- Harga Eksekusi Opsi Beli jika penyewa cukup pasti 

  untuk mengeksekusi opsi tersebut, dan

- Pembayaran Penalti karena penghentian sewa, jika 

  masa sewa merefleksikan penyewa mengeksekusi 

  opsi untuk menghentikan sewa.

- Pembayaran dapat berupa: sewa variabel yang 

  bergantung pada indeks atau suku bunga acuan dan 

  pembayaran bervariasi yang merefleksikan harga 

  sewa pasar.


Pengukuran Aset Hak Guna


1. Model Biaya

Penyewa mengukur aset hak-guna pada biaya perolehan dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian penurunan nilai dan disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa.


Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16 dalam menyusutkan aset hak-guna, dengan mempertimbangkan persyaratan:


#. Jika sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada penyewa pada akhir masa sewa atau jika biaya perolehan merefleksikan penyewa akan mengeksekusi opsi beli, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset pendasar.


Jurnal atas eksekusi opsi beli:

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Hak Guna  xxx

Cr -    Aset Hak Guna   xxx


Dr - Aset Tetap  xxx

Cr -   Liabilitas Jangka Pendek -

          Utang Usaha  xxx


#. Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga tanggal yang lebih awal antara akhir umur manfaat aset hak-guna atau akhir masa sewa.

#. Penyewa menerapkan PSAK 48 untuk menentukan apakah aset hak-guna mengalami penurunan nilai dan mencatat kerugian penurunan nilai, yaitu:


*) Terdapat bukti mengenai keusangan atau kerusakan fisik aset.

Jurnal atas perbaikan Aset Hak Guna:

Dr - Aset Hak

        Guna xxx

Cr -    Bank/Kas/

           Utang Usaha  xxx


*) Perubahan signifikan atas penggunaan, penghentian dan masa manfaat aset. Karena kinerja ekonomi aset lebih buruk dari yang diharapkan.


Jurnal atas penghentian penggunaan Aset Hak Guna:

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Hak Guna xxx

Cr -    Aset Hak Guna   xxx


Jurnal jika terdapat sisa Saldo Debet Aset Hak Guna:

Dr - Kerugian Penurunan Nilai -

        Aset Hak Guna xxx

Cr -    Akumulasi Kerugian -

           Aset Hak Guna  xxx


Jurnal pemulihan atas sisa Saldo Debet Aset Hak Guna karena penghentian:

Dr - Akumulasi Kerugian -

        Aset Hak Guna  xxx

Cr -    Aset Hak Guna  xxx


2. Model Pengukuran Lainnya

- Jika penyewa menerapkan model nilai wajar sesuai PSAK 13 untuk aset properti investasinya, maka penyewa juga menerapkan model nilai wajar atau harga pasar untuk aset hak-guna yang memenuhi definisi properti investasi dalam PSAK 13: Properti Investasi.


- Jika aset hak-guna terkait dengan kelas aset tetap di mana penyewa menerapkan model revaluasi sesuai PSAK 16: Aset Tetap, maka penyewa dapat memilih untuk menerapkan model revaluasi tersebut untuk seluruh aset hak-guna yang terkait dengan kelas aset tetap tersebut.


Penilaian (Pengukuran) Kembali Liabilitas Sewa


Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai penyesuaian terhadap aset hak-guna dalam hal:

#. Jika jumlah tercatat aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat kekurangan dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa jumlah pengukuran kembali dalam laba rugi. Jurnal:

Dr - Beban Umum dan

        Administrasi -

        Pengukuran Kembali

        Aset Hak Guna  xxx

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pengukuran Kembali

           Liabilitas Sewa    xxx


#. Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:

*) Terdapat perubahan masa sewa, maka penyewa 

    menentukan pembayaran sewa revision berdasarkan 

    masa sewa revisian; atau

*) Terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk 

    membeli aset pendasar, maka penyewa menentukan 

    pembayaran sewa revisian untuk merefleksikan 

    perubahan dalam jumlah terutang dalam opsi beli.


Penyajian Laba Rugi dan Laporan Arus Kas


Persyaratan penyajian aset hak guna terpisah tidak diterapkan pada aset hak guna yang memenuhi definisi properti investasi, yang disajikan dalam laporan posisi keuangan sebagai properti investasi.


Dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain, disajikan:

- Beban bunga atas liabilitas sewa.

- Beban penyusutan untuk aset hak-guna.

- Beban bunga atas liabilitas sewa merupakan 

  komponen biaya keuangan, di mana PSAK 1:

  Penyajian Laporan Keuangan paragraf 82(b) 

  mensyaratkan untuk disajikan secara terpisah.

- Dalam laporan arus kas, penyewa

  mengklasifikasikan:

  *) Pembayaran kas untuk bagian pokok liabilitas sewa 

      dalam aktivitas pendanaan.

  *) Pembayaran kas untuk bagian bunga liabilitas sewa 

      dengan menerapkan persyaratan dalam PSAK 2: 

      Laporan Arus Kas untuk pembayaran bunga, dan

  *) Pembayaran sewa jangka pendek, pembayaran 

      sewa aset bernilai rendah, dan pembayaran sewa 

      variabel yang tidak termasuk dalam pengukuran

      liabilitas sewa dalam aktivitas operasi.


Referensi: 🏈 PSAK 73 atas Sewa

………

Back to Content ↑

Akuntansi Pesewa 

Sewa diklasifikasikan sebagai ‘Sewa Pembiayaan’ jika mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset pendasar. Sewa diklasifikasikan sebagai ‘Sewa Operasi’ jika sewa tersebut tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset pendasar.


Sewa Pembiayaan


Pengakuan: Pada tanggal permulaan, pesewa mengakui aset yang dimiliki dalam sewa pembiayaan dalam laporan posisi keuangan dan menyajikannya sebagai piutang pada jumlah yang sama dengan investasi neto sewa.

Jurnal Sewa Pembiayaan atas Aset Tetap yang akan dijual:

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan   xxx

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan     xxx


Jurnal atas Sewa Pembiayaan secara tunai:

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan   xxx

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan     xxx


Dr - Beban Dibayar

        Di muka -

        Sewa Pembiayaan xxx

Cr -     Bank/Kas                     xxx


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban Sewa

        Pembiayaan  xxx

Cr -    Beban Dibayar

           Di muka -

           Sewa Pembiayaan  xxx


Pengukuran Awal:

#. Pesewa menggunakan suku bunga implisit dalam sewa untuk mengukur investasi neto sewa.

#. Jika suku bunga implisit dalam subsewa tidak dapat ditentukan, maka pesewa dapat menggunakan tingkat diskonto yang digunakan dalam sewa utama (disesuaikan dengan biaya langsung awal yang terkait dengan subsewa) untuk mengukur investasi neto dalam subsewa.

#. Biaya langsung awal, selain yang ditimbulkan oleh pesewa pabrikan atau dealer, dimasukkan dalam pengukuran awal investasi neto sewa dan mengurangi jumlah penghasilan yang diakui sepanjang masa sewa.


Pembayaran Sewa:

Pembayaran sewa yang termasuk dalam pengukuran investasi neto sewa meliputi pembayaran atas hak untuk menggunakan aset pendasar selama masa sewa yang belum diterima pada tanggal permulaan sebagai berikut:

a. Pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi), dikurangi dengan insentif sewa terutang.

b. Pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga, yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada tanggal permulaan.

c. Jaminan nilai residual yang diberikan kepada pesewa oleh penyewa, pihak yang terkait dengan penyewa, atau pihak ketiga yang tidak terkait dengan pesewa yang secara finansial mampu melaksanakan kewajibannya dalam jaminan tersebut.

d. Harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup yakin untuk mengeksekusi opsi tersebut, dan

e. Pembayaran penalti karena menghentikan sewa, jika penyewa akan mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.


Pengukuran Selanjutnya:

Pesewa mengakui penghasilan keuangan sepanjang masa sewa, berdasarkan suatu pola yang merefleksikan tingkat imbalan periodik yang konstan atas investasi neto sewa pesewa, yaitu ‘Pendapatan Sewa Pembiayaan’.


Pesewa menerapkan penghentian pengakuan dan penurunan nilai dalam PSAK 71. Pesewa meninjau ulang secara reguler nilai residual tak terjamin estimasian yang digunakan dalam menghitung investasi bruto sewa. Jika terdapat pengurangan nilai residual tak terjamin estimasian, maka pesewa merevisi alokasi penghasilan selama masa sewa dan segera mengakui setiap pengurangan jumlah yang terutang. Piutang Tak Tertagih = Saldo Piutang - Nilai Jaminan, dan dibuat jurnal:

Dr - Penyisihan Kerugian

        Penurunan Nilai -

        Sewa Pembiayaan/

        Sewa Operasi   xxx

Cr -    Cadangan Kerugian

           Penurunan Nilai -

           Sewa Pembiayaan/

           Sewa Operasi    xxx


Pesewa yang mengklasifikasikan aset dalam sewa pembiayaan sebagai dikuasai untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok lepasan yang diklasifikasikan sebagai dikuasai untuk dijual) dengan menerapkan PSAK 58.


Jurnal Penyesuaian atas Aset Tetap yang akan dijual:

Dr - Aset Dimiliki

        Untuk Dijual xxx

Dr - Akumulasi

        Penyusutan

        Aset Tetap    xxx

Cr -      Aset Tetap Bukan

             Sewa Operasi        xxx


Jurnal Penjualan Aset:

Dr - Bank/Kas/Piutang Usaha -

        Pelepasan

        Aset Dimiliki

        Untuk Dijual           xxx

Cr/Dr - Aset Dimiliki

             Untuk Dijual           xxx

Cr/Dr - Keuntungan (kerugian)

             Penjualan Aset       xxx


Modifikasi Sewa:

Pesewa mencatat modifikasi sewa pembiayaan sebagai sewa terpisah jika:

#. Modifikasi meningkatkan ruang lingkup sewa dengan menambahkan hak untuk menggunakan satu aset pendasar atau lebih.

#. Imbalan sewa meningkat sebesar jumlah yang setara dengan harga tersendiri untuk peningkatan dalam ruang lingkup dan penyesuaian yang tepat pada harga tersendiri tersebut untuk merefleksikan kondisi kontrak tertentu.


Ilustrasi Jurnal:

Sewa Pembiayaan atas Properti:

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Properti  xxx

Cr -   Pendapatan Sewa

          Pembiayaan  xxx


Sewa Pembiayaan atas Kendaraan:

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Kendaraan  xxx

Cr -   Pendapatan Sewa

          Pembiayaan  xxx


#. Untuk modifikasi sewa pembiayaan yang tidak dicatat sebagai sewa terpisah, pesewa mencatat modifikasi tersebut sebagai:

*) Jika sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi ketika modifikasi diberlakukan pada tanggal insepsi, maka pesewa:

1. Mencatat modifikasi sewa sebagai sewa baru sejak tanggal efektif modifikasi, dan

2. Mengukur jumlah tercatat aset pendasar sebagai investasi neto sewa segera sebelum tanggal efektif modifikasi sewa.


Jurnal Sewa Operasi atas Aset Tetap:

Dr - Piutang Sewa

        Operasi  xxx

Cr -   Pendapatan Sewa

          Operasi  xxx


Jurnal Sewa Operasi dengan uang tunai:

Dr - Piutang Sewa

        Operasi  xxx

Cr -   Pendapatan Sewa

          Operasi  xxx


Dr - Beban Dibayar

        Di muka -

        Sewa Operasi  xxx

Cr -    Bank/ Kas            xxx


Amirtisasi Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban Sewa

        Operasi  xxx

Cr -     Beban Dibayar

            Di muka -

            Sewa Operasi  xxx


Referensi: 

👉 PSAK 58: Aset Tidak Lancar Yang Dimiliki Untuk Dijual Dan Operasi Yang Dihentikan

……


Sewa Operasi


Pengakuan: Pesewa mengakui pembayaran sewa dari sewa operasi sebagai penghasilan dengan dasar garis lurus atau dasar sistematik lain. Pesewa menerapkan dasar sistematik lain jika dasar tersebut lebih merepresentasikan pola manfaat dari penggunaan aset pendasar yang menurun. Jurnal, lihat ‘Modifikasi Sewa’.


Pengukuran:

- Pesewa mengakui biaya, termasuk penyusutan, yang timbul dalam mendapatkan penghasilan sewa sebagai beban.

- Pesewa menambahkan biaya langsung awal yang timbul dalam mendapatkan sewa operasi pada jumlah tercatat aset pendasar dan mengakui biaya tersebut sebagai beban sepanjang masa sewa atas dasar yang sama dengan penghasilan sewa.

- Kebijakan penyusutan atas aset pendasar yang dapat disusutkan untuk sewa operasi konsisten dengan kebijakan penyusutan normal pesewa untuk aset serupa sesuai PSAK 16 dan PSAK 19: Aset Tak Berwujud.

- Pesewa menerapkan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset untuk menentukan apakah aset pendasar untuk sewa operasi mengalami penurunan nilai.


Catatan:

#. Kerugian Penurunan Nilai Aset Tetap = Nilai Tercatat (Carrying Amount) - Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount)

#. Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount) = nilai terbesar antara Nilai Wajar dikurang Biaya untuk menjual (Fair value less costs to sell) dan Nilai Pakai (Value in Use).

#. Formula Nilai Pakai (Value in Use):

NPV = (Ct x PVIFA(r)(t)) – C0


Keterangan:

NPV = Net Present Value.

Ct = Arus Kas per Tahun pada

        Periode t.

C0 = Nilai Investasi awal pada tahun

         ke 0 (dalam Rupiah).

r = Suku Bunga Pinjaman atau

      discount Rate (dalam %).



- Pesewa pabrikan atau dealer tidak mengakui laba penjualan dalam sewa operasi karena hal tersebut tidak ekuivalen dengan penjualan. Artinya, Pendapatan Sewa Operasi terpisah dari Penjualan Barang.


Pengungkapan:

- Untuk item aset tetap yang merupakan sewa operasi, pesewa menerapkan persyaratan pengungkapan yang ada dalam PSAK 16: Aset Tetap.

 - Pesewa memisahkan tiap - tiap kelas aset tetap ke dalam aset yang merupakan sewa operasi dan aset yang bukan sewa operasi.

Misalnya,  membuat akun sebagai berikut:

1. Aset Tetap Bukan Sewa Operasi

2. Aset Tetap Sewa Operasi

- Pesewa memberikan pengungkapan sesuai PSAK 16: Aset Tetap untuk aset yang merupakan sewa operasi (berdasarkan kelas aset pendasar) secara terpisah dari aset yang dimiliki sendiri dan digunakan pesewa.

- Pesewa menerapkan persyaratan pengungkapan dalam PSAK 13: Properti Investasi, PSAK 19, PSAK 48: Penurunan Nilai Aset, dan PSAK 69: Agrikultur untuk aset yang merupakan sewa operasi.

- Pesewa mengungkapkan analisis jatuh tempo pembayaran sewa yang menunjukkan pembayaran sewa yang tidak didiskontokan yang akan diterima secara tahunan minimum untuk 5 tahun pertama dan jumlah total untuk sisa tahun.


Transaksi Jual dan Sewa Balik:

- Jika entitas (penjual - penyewa) mengalihkan aset kepada entitas lain (pembeli - pesewa) dan menyewa aset tersebut kembali dari pembeli - pesewa, maka baik penjual - penyewa maupun pembeli - pesewa mencatat kontrak pengalihan dan sewa.


Ilustrasi: PT. XYZ menjual aset tetapnya kepada PT. ABC (Penjual - Penyewa), setelah kontrak Sewa Operasi berakhir, maka dibuat Kontrak Pengalihan yang baru atas Pengalihan (Penjualan) Aset tersebut. Kemudian PT. ABC menyewakan aset yang dibelinya tersebut ke PT. AAA (Pembeli - Penyewa). Maka dibuat kontrak Sewa antara PT. ABC dan PT. AAA.


- Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai penjualan aset tersebut.


Menilai Apakah Pengalihan Aset Merupakan Penjualan:

Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai penjualan aset tersebut.


Pengalihan Aset Merupakan Penjualan:

- Jika pengalihan aset oleh penjual–penyewa memenuhi persyaratan PSAK 72 untuk dicatat sebagai penjualan aset, maka:

*) Penjual - Penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul dari sewa-balik pada proporsi jumlah tercatat aset sebelumnya yang terkait dengan hak guna yang dipertahankan oleh penjual–penyewa. Penjual - penyewa mengakui hanya jumlah untung atau rugi yang terkait dengan hak yang dialihkan ke pembeli–pesewa.

*) Pembeli - Pesewa mencatat pembelian aset dengan menerapkan pernyataan yang relevan, dan untuk sewa dengan menerapkan persyaratan akuntansi pesewa dalam Pernyataan ini.


*) Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset, atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka entitas melakukan penyesuaian di bawah ini untuk mengukur hasil penjualan pada nilai wajar:

- Jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai keuntungan, dan

- Jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa    

dibayar di muka dan tambahan pembiayaan yang diberikan oleh

pembeli - pesewa kepada penjual - penyewa.

*) Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana

yang lebih dapat ditentukan dari:

- Selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset dan

- Selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini pembayaran sewa pada harga pasar.

----------------


*) Jurnal, jika pengalihan aset oleh pesewa ke pembeli merupakan penjualan, pencatatan jurnal oleh pesewa:

Dr - Aset Dimiliki

        Untuk Dijual  xxx

Dr - Akumulasi Penyusutan

        Aset Tetap      xxx

Cr -    Aset Tetap Sewa    

           Operasi             xxx


Dr - Bank/Kas/Piutang Usaha -

        Pelepasan Aset Dimiliki

        Untuk Dijual           xxx

Cr/Dr - Keuntungan (kerugian)

             Penjualan Aset Dimiliki

             Untuk Dijual      xxx

Cr/Dr - Aset Dimiliki

             Untuk Dijual           xxx


*) Jurnal, jika pengalihan aset bukan merupakan penjualan namun merupakan pendapatan kontrak dari sewa pembiayaan setelah pelunasan, pencatatan jurnal oleh pesewa:

Dr - Aset -

        Beban Dibayar Di muka -

        Aset Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti     xxx

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Tetap Bukan Sewa

        Operasi -

        Properti     xxx

Cr -    Aset Tetap Bukan

          Sewa Operasi -

          Properti       xxx


Amortisasi Beban Dibayar Di muka Pertahun, sesuai dengan periode sewa pembiayaan:

Dr - Beban Sewa -

        Harga Pokok Aset

        Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti   xxx

Cr -    Aset -

          Beban Dibayar Di muka -

          Properti     xxx

----------------


Jurnal penerimaan aset oleh pembeli, jika nilai wajar imbalan yang dibayar di bawah nilai wajar aset (harga pasar):

Dr - Akumulasi Penyusutan

        Aset Hak Guna   xxx

Cr -     Aset Hak Guna     xxx


Dr - Aset Tetap

        Sewa Operasi  xxx

Cr -    Pendapatan Usaha -

           Keuntungan Pembelian

           Aset Tetap Sewa

           Operasi               xxx

Cr -    Bank/Kas            xxx


Jurnal Kontrak Sewa antara Penjual - Penyewa:

Dr - Piutang Sewa

        Operasi               xxx

Cr -    Pendapatan

           Sewa Operasi      xxx


Jurnal penerimaan aset oleh pembeli, jika nilai wajar imbalan yang dibayar di atas nilai wajar aset (harga pasar):

Dr - Akumulasi Penyusutan

        Aset Hak Guna   xxx

Cr -     Aset Hak Guna     xxx


Dr - Aset Tetap

        Sewa Operasi    xxx

Dr - Aset -

        Sewa Dibayar Di muka -

        Imbalan Di atas

        Harga Pasar       xxx

Cr -    Bank/Kas             xxx


Jurnal Kontrak Sewa antara Penjual - Penyewa:

Dr - Piutang Sewa

        Operasi   xxx

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi       xxx

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           Pendapatan Sewa Diterima

           Di muka      xxx


Amortisasi atas Pendapatan Sewa Diterima Di muka dengan jangka waktu sesuai Kontrak Sewa Operasi antara Penjual dan Penyewa:

Dr - Liabilitas Lainnya -

        Pendapatan Sewa Diterima

        Di muka  xxx

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi     xxx


Amortisasi Sewa Dibayar Di muka dengan jangka waktu sesuai Kontrak Sewa Operasi antara Penjual dan Penyewa:

Dr - Beban Sewa -

        Kerugian Pembelian

        Aset Tetap Sewa

        Operasi   xxx

Cr -     Aset -

            Sewa Dibayar Di muka -

            Imbalan Di atas

            Harga Pasar    xxx


Referensi: ✔️ PSAK 48: Penurunan Nilai Aset

………

Back to Content ↑

Ilustrasi:

Ilustrasi 1 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Tetap pada Akuntansi Penyewa 

PT. XYZ menyewakan bangunan (properti) selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 200 juta per tahun tanpa kenaikan dan tertulis di dalam kontrak. Tingkat suku bunga increamental atau bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 4% dan diinformasikan oleh pesewa. Pembayaran pertama 200 juta dilakukan diawal kontrak. Sisa ‘Liabilitas Sewa’ sebesar 800 juta. Pembayaran pertama dipotong insentif atas renovasi bangunan sebesar Rp. 50.000.000. Biaya renovasi bangunan yang dibayar Rp. 100.000.000. (PT. XYZ dan PT. ABC telah dikukuhkan sebagai PKP wajib PPN).


1. Penyelesaian (berdasarkan PSAK 73):


- Nilai Awal Liabilitas Sewa = Rp. 1.000.000.000, 

  sebelum dilakukan pembayaran.

- Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5

  tahun = Rp. 74.020.955

  (Rp. 1.000.000.000 - Rp. 200.000.000 -

  ((Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^1)) + 

  (Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^2)) + 

  (Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^3)) + 

  (Rp. 200.000.000 / ((1 + 0,04)^4))))


   Atau dengan menggunakan Tabel Present Value 

   Annuity Factors (PVAF), Diskonto = Nilai Awal

   Liabilitas Sewa - PVA, dan PVA =

   Anuitas x (1 + PVAF (i, n - 1)):


   = Rp. 1.000.000.000 - (Rp. 200.000.000 x

      (1 + 3.6298952243)) = Rp. 74.020.955


- Saldo Awal Liabilitas Sewa sebesar

  Rp. 1.000.000.000, terdiri

  dari: Liabilitas atas Pokok Sewa

  sebesar Rp. 925.979.045, dan

  Liabilitas atas Diskonto (Bunga)

  Sewa sebesar Rp. 74.020.955 

  selama 5 tahun.


  Jurnal atas Pengukuran Awal Liabilitas Sewa, 

  Aset Hak Guna dan Beban Dibayar Di muka 

  (Prepaid Expense):


Dr - Aset Hak Guna     925.979.045

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa            74.020.955

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pokok Sewa           925.979.045

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa            74.020.955


*) Jurnal atas Pembayaran Sewa Tahun Pertama:

Diskonto = Rp. 0

Pokok Sewa = Rp. 200.000.000

Insentif Renovasi = Rp. 50.000.000

PPh Pasal 4 Ayat 2 terutang =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000

PPN Masukan (VAT IN) =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000


Pembayaran Sewa =

Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) - 

Rp. 20.000.000 (PPh Pasal 4 Ayat 2) + 

Rp. 20.000.000 (PPN Masukan) = 

Rp. 150.000.000.


Dr - Liabilitas Sewa -

        Pokok Sewa     200.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan    20.000.000

Cr -   Ekuitas Lainnya -

          Uang Muka

          Insentif renovasi    50.000.000

Cr -   Bank/Liabilitas Lainnya -

          Utang Pajak Lainnya -

          PPh Pasal 4 Ayat 2 -

          Persewaan

          Tempat                     20.000.000

Cr -   Bank                         150.000.000


Jurnal PPh Final Pasal 4 Ayat 2 terutang - 

Persewaan Tempat, dalam hal Pesewa 

tidak ingin dipotong pajak:


PPh Pasal 4 Ayat 2 =

(Rp. 200.000.000 / (1 - 0,1)) -

Rp. 200.000.000 = Rp. 22.222.222


PPN Masukan (VAT IN) =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000


Pembayaran Sewa =

Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) + 

Rp. 20.000.000 (PPN Masukan) = Rp. 170.000.000

  

Dr - Liabilitas Sewa -

        Pokok Sewa   200.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Persewaan (Gross Up)

        Tempat                22.222.222

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan  20.000.000

Cr -   Ekuitas Lainnya -

          Insentif renovasi     50.000.000

Cr -   Liabilitas Lainnya -

          Utang Pajak Lainnya -

          PPh Pasal 4 Ayat 2 -

          Persewaan

          Tempat                       22.222.222

Cr -   Bank                         170.000.000


Jurnal Penyesuaian Aset Hak Guna atas Insentif Renovasi Properti:

Dr - Ekuitas Lainnya -

        Insentif renovasi  50.000.000

Cr -    Aset Hak Guna     50.000.000


Jurnal Pembayaran Renovasi Properti:

Dr - Aset Hak

        Guna 100.000.000

Cr -     Bank     100.000.000


Jurnal Depresiasi atas Aset Hak Guna di akhir tahun:


Nilai (Biaya Perolehan) Aset Hak Guna =

Rp. 1.000.000.000 (Nilai Awal Liabilitas Sewa) - 

Rp. 50.000.000 (Insentif Renovasi) - 

Rp. 74.020.955 (Diskonto) + 

Rp. 100.000.000 (Biaya Renovasi) = 

Rp. 975.979.045.


Beban Depresiasi (Penyusutan) atas 

Aset Hak Guna Pertahun (Komersial) = 

Rp. 975.979.045 / 5 tahun = Rp. 195.195.809


Dr - Beban Penyusutan -

        Aset Hak Guna  195.195.809

Cr -   Akumulasi Penyusutan -

          Aset Hak Guna    195.195.809


Jurnal Pajak Tangguhan (Deffered Tax) di akhir tahun:


Beban Depresiasi (Penyusutan) - Aset Hak Guna Pertahun (Fiskal) = 

Rp. 975.979.045 / 4 tahun = Rp. 243.994.761

Selisih Penyusutan (Komersial - Fiskal) =

Rp. 243.994.761 - Rp. 195.195.809 = Rp. 48.798.952

Aset Pajak Tangguhan =

Rp. 48.798.952 x 25% = Rp. 12.199.738


Dr - Aset Pajak

        Tangguhan  12.199.738

Cr -    Pendapatan Pajak

           Tangguhan    12.199.738


Saldo Akhir Liabilitas Sewa =

Rp. 925.979.045 (Pokok Sewa) -

Rp. 200.000.000 (Pembayaran Sewa Pertama) + 

Rp. 74.020.955 (Pokok Diskonto) = 

Rp. 800.000.000


Jurnal Pemulihan Aset Pajak Tangguhan (Deffered Tax Aset) bersamaan dengan pembayaran pajak terutang di awal tahun.


Catatan:

Beban Depresiasi (Penyusutan) Aset Hak Guna untuk Fiskal diasumsikan pada masa manfaat 4 tahun, untuk mengukur ‘Akuntansi Pajak Tangguhan’. Dapat prakteknya, ‘Masa Manfaat’ Sewa atas Aset Hak Guna antara Fiskal dan Komersial adalah sama, dalam Ilustrasi di atas adalah 5 tahun, sehingga besarnya ‘Beban Penyusutan Aset Hak Guna’ antara Komersial dan Fiskal adalah sama. Berbeda dengan Aset Tetap yang telah dimiliki oleh perusahaan, di mana motode penyusutan harus mengikuti ketentuan Fiskal sesuai ‘Kelompok’ dan ‘Masa Manfaatnya’.


*) Pembayaran Sewa Tahun Kedua:

Diskonto = (Saldo Awal Liabilitas Sewa - 

Pembayaran Sewa Pertama) x 4% = 

(Rp. 925.979.045 - Rp. 200.000.000) x 4% =

Rp. 29.039.162


Pokok Sewa = 

Rp. 200.000.000 - Rp. 29.039.162 = Rp. 170.960.838


Dr - Liabilitas Sewa -

        Pokok Sewa       170.960.838

Dr - Liabilitas Sewa -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa         29.039.162

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan    20.000.000

Cr -     Liabilitas Lainnya -

            Utang Pajak Lainnya -

            PPh Pasal 4 Ayat 2 -

            Persewaan

            Tempat                    20.000.000

Cr -     Bank                      200.000.000


Jurnal Penyesuaian atas Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban Bunga Sewa -

        Aset Hak Guna  29.039.162

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Aset Hak Guna -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa      29.039.162


Jurnal Lainnya sama seperti di atas.


Saldo Akhir Liabilitas Sewa =

Rp. 725.979.045 (Pokok Sewa) -

Rp. 170.960.838 (Pembayaran Pokok Sewa Kedua) +

Rp. 74.020.955 (Pokok Diskonto) -

Rp. 29.039.162 (Pembayaran Diskonto atau Bunga Sewa Kedua) = Rp. 600.000.000

……


*) Jurnal atas Pembayaran Sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima, sama seperti tahun kedua. Jurnal Pajak Tangguhan pada akhir tahun kelima:


Beban Penyusutan Aset Hak Guna Pertahun (Komersial) =

Rp. 975.979.045 / 5 tahun = Rp. 195.195.809

Liabilitas Pajak Tangguhan =

Rp. 195.195.809 x 25% = Rp. 48.798.953


Dr - Beban Pajak

        Tangguhan   48.798.953

Cr -    Liabilitas Pajak

           Tangguhan    48.798.953


Catatan: Liabilitas Pajak Tangguhan dalam kasus ini, dipulihkan atau didebet bersamaan dengan pembayaran pajak terutang.


Asumsi: Laba Bersih sebelum bunga, pajak, penyusutan dan amortisasi (EBITDA) PT. ABC pada tahun pertama sebesar Rp. 500.000.000, Beban Penyusutan Aset Hak Guna (Komersial) Rp. 195.195.809, sedangkan Beban Penyusutan Aset Hak Guna (Fiskal) Rp. 243.994.761.


Konsep Akuntansi Pajak Tangguhan (Tahun Pertama s.d Tahun Keempat):


Laba Komersial:

- Laba Bersih - EBITDA = 

  Rp. 500.000.000

- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =

  Rp. 195.195.809

- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD = 

  Rp. 304.804.191

- PPh Pasal 17 terutang =

  Rp. 76.201.047

  (Rp. 304.804.191 x 25%)

- Laba Bersih setelah pajak - EAT =

  Rp. 228.603.144

  

Laba Fiskal:

- Laba Bersih - EBITDA =

  Rp. 500.000.000

- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =

  Rp. 243.994.761

- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD = 

  Rp. 256.005.239

- PPh Pasal 17 terutang =

  Rp. 64.001.309

  (Rp. 256.005.239 x 25%)

- Laba Bersih setelah pajak - EAT =

  Rp. 192.003.929


Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Fiskal < Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Komersial, karena Beban Penyusutan Aset Hak Guna Fiskal > Beban Penyusutan Aset Hak Guna Komersial.


Selisih Penyusutan (Komersial - Fiskal) = 

Rp. 243.994.761 - Rp. 195.195.809 = 

Rp. 48.798.952

Aset Pajak Tangguhan =

Rp. 48.798.952 x 25% =

Rp. 12.199.738


Jurnal atas Pajak Tangguhan:

Dr - Beban Pajak

        Kini (Taksiran Pajak

        Penghasilan)   76.201.047

Dr - Aset Pajak

        Tangguhan       12.199.738

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           Utang Pajak Penghasilan -

           PPh Pasal 17

           Badan Usaha         76.201.047

Cr -    Pendapatan Pajak

           Tangguhan             12.199.738


Pajak Terutang:

- Beban Pajak Kini (Taksiran

  Pajak Penghasilan) = Rp. 76.201.047

- Pendapatan Pajak Tangguhan = (Rp. 12.199.738)

- Pajak Terutang = Rp. 64.001.309

  (Rp. 76.201.047 - Rp. 12.199.738)


Jurnal Pembayaran Pajak Terutang:

Dr - Liabilitas Lainnya -

        Utang Pajak Penghasilan -

        PPh Pasal 17 Badan

        Usaha  76.201.047

Cr -   Bank              64.001.309

Cr -   Aset Pajak

          Tangguhan   12.199.738


Konsep Akuntansi Pajak Tangguhan 

(Tahun Kelima):


Laba Komersial:

- Laba Bersih - EBITDA =

  Rp. 500.000.000

- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =

  Rp. 195.195.809

- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD = 

  Rp. 304.804.191

- PPh Pasal 17 terutang =

  Rp. 76.201.047

  (Rp. 304.804.191 x 25%)

- Laba Bersih setelah pajak - EAT =

  Rp. 228.603.144


Laba Fiskal:

- Laba Bersih - EBITDA =

  Rp. 500.000.000

- Beban Penyusutan Aset Hak Guna =

  Rp. 0

- Laba Bersih setelah Penyusutan - EAD = 

  Rp. 500.000.000

- PPh Pasal 17 terutang =

  Rp. 125.000.000

  (Rp. 500.000.000 x 25%)

- Laba Bersih setelah pajak - EAT =

  Rp. 375.000.000


Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Fiskal > Laba Bersih setelah Penyusutan (EAD) Komersial, karena Beban Penyusutan Aset Hak Guna Fiskal < Beban Penyusutan Aset Hak Guna Komersial.


Selisih Penyusutan (Komersial - Fiskal) = 

Rp. 195.195.809

Liabilitas Pajak Tangguhan =

Rp. 195.195.809 x 25% = Rp. 48.798.953


Jurnal atas Pajak Tangguhan:

Dr - Beban Pajak

        Kini (Taksiran Pajak

        Penghasilan)    76.201.047

Dr - Beban Pajak

        Tangguhan       48.798.953

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           Utang Pajak Penghasilan -

           PPh Pasal 17

           Badan Usaha          76.201.047

Cr -    Liabilitas Pajak

           Tangguhan             48.798.953


Pajak Terutang:

- Beban Pajak Kini (Taksiran

  Pajak Penghasilan) =

  Rp. 76.201.047

- Beban Pajak Tangguhan =

  Rp. 48.798.953

- Pajak Terutang = Rp. 125.000.000

  (Rp. 76.201.047 + Rp. 48.798.953)


Jurnal pembayaran Pajak Terutang

pada awal tahun keenam:

Dr - Liabilitas Lainnya -

        Utang Pajak Penghasilan -

        PPh Pasal 17

        Badan Usaha        76.201.047

Dr - Liabilitas Pajak

        Tangguhan           48.798.953

Cr -    Bank/

           Kas                         125.000.000

……


2. Penyelesaian (berdasarkan PSAK 30):


*) Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Pertama:

Dr - Beban Sewa

        Properti               150.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan     20.000.000

Cr -   Bank/Liabilitas Lainnya -

          Utang Pajak Lainnya -

          PPh Pasal 4 Ayat 2 -

          Persewaan

          Tempat                  20.000.000

Cr -    Bank                     150.000.000


Jurnal Pembayaran Renovasi Properti:

Dr - Beban Renovasi

        Properti 100.000.000

Cr -    Bank        100.000.000


*) Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Kedua:

Dr - Beban Sewa

        Properti             200.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan    20.000.000

Cr -   Bank/Liabilitas Lainnya -

          Utang Pajak Lainnya -

          PPh Pasal 4 Ayat 2 -

          Persewaan

          Tempat                  20.000.000

Cr -   Bank                     200.000.000


*) Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Ketiga s.d Kelima sama seperti tahun kedua.


Catatan:

#. Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun = Total Liabilitas Sewa 5 tahun - Pembayaran Sewa Pertahun - Total Present Value Pembayaran Sewa 5 tahun.

#. Present Value Annuity adalah suatu metode untuk melakukan diskonto terhadap suatu anuitas (pembayaran tetap berkala) agar nilainya saat ini dapat ditentukan. Metode PVAF menunjukan jumlah dari pembayaran sekaligus (lump sum payment) yang jika diterima saat ini nilainya sama dengan anuitas tersebut.

#. Anuitas dalam teori keuangan adalah suatu rangkaian penerimaan atau pembayaran tetap yang dilakukan secara berkala pada jangka waktu tertentu.

#. Jika PT. XYZ tidak menentukan suku bunga inkremental, maka

PT. ABC dapat menggunakan suku bunga pinjaman bank yang telah diberikan pada masa pinjaman.

#. Dalam Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensive Lain, beban penyusutan ditempatkan di bawah Laba Bersih sebelum bunga, pajak, penyusutan dan amortisasi - EBITDA (Earning Before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization).

#. Laba Bersih setelah bunga, pajak, penyusutan dan amortisasi - EAITDA (Earning After Interest, Tax, Depreciation, and Amortization).

#. EAD (Earning After Depreciation) atau Laba setelah penyusutan.

#. EAT (Earning After Tax) atau Laba setelah pajak.


#. Berdasarkan PSAK 73:

Total Pembayaran Sewa 5 Tahun =

Rp. 1.000.000.000 - 

Rp. 50.000.000 (Insentif Renovasi) +

Rp. 100.000.000 (Biaya Renovasi) = 

Rp. 1.050.000.000, dan

Total Aset Hak Guna dan Diskonto 5 Tahun = 

Rp. 975.979.045 (Total Beban Penyusutan 5 Tahun) +

Rp. 74.020.955 (Total Beban Bunga 5 Tahun) = 

Rp. 1.050.000.000


#. Berdasarkan PSAK 30:

Total Pembayaran Sewa dan 

Renovasi Properti 5 Tahun =

Rp. 1.050.000.000

Total Beban Sewa dan Renovasi Properti 5 Tahun =

Rp. 1.050.000.000 ((Rp. 200.000.000 x 5) + 

Rp. 100.000.000 - Rp. 50.000.000)


#. Penerapan PSAK 30 tidak mencatat pengakuan Pajak Tangguhan.

#. Gross up atas PPh Pasal 4 Ayat 2 atas Persewaan Tempat dapat dijadikan Beban Fiskal.

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 2 - Pengukuran Model Nilai Wajar atas Pembayaran Sewa Tetap pada Akuntansi Penyewa

PT. XYZ menyewakan bangunan (properti) selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 200 juta per tahun tanpa kenaikan dan tertulis di dalam kontrak. Tingkat suku bunga increamental atau suku bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 4%. Pembayaran pertama 200 juta dilakukan diawal kontrak. Sisa ‘Liabilitas Sewa’ sebesar 800 juta. Pembayaran pertama dipotong insentif atas renovasi bangunan sebesar Rp. 50.000.000. Biaya renovasi bangunan yang dibayar Rp. 100.000.000.


Penyelesaian - Pengukuran Aset Hak Guna Model Nilai Wajar atau Harga Pasar Aset Sewa Properti:


Dr - Aset Hak Guna  925.979.045

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa          74.020.955

Dr - Beban Renovasi

        Properti                100.000.000

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pokok Sewa          925.979.045

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa            74.020.955

Cr -    Liabilitas Jangka Pendek -

           Utang Usaha        100.000.000


Catatan: Pada pengukuran model nilai wajar, Saldo Aset Hak Guna sebesar Rp. 925.979.045, disusutkan selama 5 tahun. Sedangkan pada model biaya, sedangkan Saldo Aset Hak Guna sebesar Rp. 975.979.045.

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 3 - Pengukuran Model Revaluasi atas Pembayaran Sewa Tetap pada Akuntansi Penyewa 

Berdasarkan Ilustrasi 1, diasumsikan bahwa opsi atas perpanjangan sewa properti selama 5 tahun ke depan adalah sebesar Rp. 1.100.000.000 di dalam Surat Kontrak. Pembayararan Sewa Tetap Pertahun sebesar Rp. 220 juta, dan tingkat suku bunga inkremental 4% selama 5 tahun.


Penyelesaian - Pengukuran Aset Hak Guna Model Revaluasi:


Saldo Akhir:

- Aset Hak Guna = Rp. 975.979.045

- Akumulasi Penyusutan Aset Hak

  Guna = Rp.  975.979.045


Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun =

Rp. 1.100.000.000 - (Rp. 220.000.000 x 

(1 + 3.6298952243)) = Rp. 81.423.050


Selisih revalusian atas Saldo Awal Aset Hak Guna:

Rp. 1.018.576.950 - Rp. 925.979.045 = 

Rp. 92.597.905


Selisih revalusian atas Saldo Awal 

Beban Dibayar Di muka:

Rp. 81.423.050 - Rp. 74.020.955 =

Rp. 7.402.095


Jurnal Revaluasi Aset Guna Usaha:

Dr - Aset Hak Guna      92.597.905

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa             7.402.095

Cr -    Ekuitas -

           Penghasilan

           Komprenhensive Lain -

           Selisih Revaluasi

           Aset Hak Guna    100.000.000


Jurnal Penyesuaian atas Pemulihan Akumulasi 

Penyusutan Aset Hak Guna, penambahan Liabilitas 

Sewa sebesar Rp. 1.018.576.950, 

dan Diskonto Rp. 81.423.050:

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Hak Guna    975.979.045

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa           74.020.955

Dr - Aset Hak Guna     50.000.000

Cr -   Liabilitas Sewa -

          Pokok Sewa          1.018.576.950

Cr -   Liabilitas Sewa -

          Diskonto atau

          Bunga Sewa              81.423.050


Jurnal Penyesuaian atas Revaluasi:

Dr - Ekuitas -

        Penghasilan

        Komprenhensive Lain -

        Selisih Revaluasi Aset

        Hak Guna   100.000.000


Saldo setelah Revaluasi:

*) Aset Hak Guna = Rp. 1.018.576.950

    (Rp. 975.979.045 (Saldo Akhir) +

    Rp. 92.597.905 (Selisih Revaluasi) +

    Rp. 50.000.000 (Jurnal Penyesuaian) - 

    Rp. 100.000.000 (Selisih Revaluasi)

*) Beban Dibayar Di muka =

    Rp. 81.423.050 (Rp. 7.402.095 + Rp. 74.020.955)

*) Liabilitas Sewa Rp. 1.100.000.000

     - Pokok Sewa = Rp. 1.018.576.950

     - Diskonto = Rp. 81.423.050

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 4 - Pengukuran Kembali Liabilitas Sewa atas Perubahan Masa Sewa dengan Diskonto Revisi pada Akuntansi Penyewa

Berdasarkan Ilustrasi 1, PT. ABC mengajukan perubahan masa sewa properti setelah berjalan 1 tahun, menjadi 4 tahun di dalam Surat Kontrak. Di mana sisa Liabilitas Sewa menjadi Rp. 600.000.000, tingkat suku bunga increamental sama seperti sebelumnya yaitu 4% dengan nilai sewa pertahun Rp. 200.000.000.


Penyelesaian - Diskonto Revisi:


Saldo Akhir - Sebelum Revisi:

#. Aset Hak Guna = Rp. 975.979.045

#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak

    Guna = (Rp. 195.195.809)

#. Beban Dibayar Di muka =

    Rp. 74.020.955

   

#. Liabilitas Sewa Rp. 800.000.000,

     - Pokok Sewa = Rp. 725.979.045

     - Diskonto = Rp. 74.020.955

___________


Saldo Awal - Setelah Revisi:

#. Nilai Diskonto Revisi atas Sewa 4 tahun =

Rp. 800.000.000 - (Rp. 200.000.000 x 

(1 + 2.7750910332271)) = Rp. 44.981.793


#. Aset Hak Guna = Rp. 755.018.207

#. Beban Dibayar Di muka = Rp. 44.981.793

#. Liabilitas Sewa Rp. 800.000.000,

     - Pokok Sewa = Rp. 755.018.207

     - Diskonto = Rp. 44.981.793

___________


Saldo Akhir Revisi - Setelah Berjalan 1 Tahun:

#. Aset Hak Guna = Rp. 805.018.207

    (Rp. 755.018.207 + Rp. 50.000.000

    (renovasi))

#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak

    Guna = (Rp. 201.254.552)

#. Beban Dibayar Di muka =

    Rp. 44.981.793


#. Liabilitas Sewa = Rp. 600.000.000,

     - Pokok Sewa = Rp. 555.018.207

     - Diskonto = Rp. 44.981.793

___________


Jurnal Revisi pada Tahun Kedua:

#. Aset Hak Guna, Revisi =

    Rp. 170.960.838

    (Rp. 975.979.045 - Rp. 805.018.207)

#. Beban Dibayar Di muka, Revisi =

    Rp. 29.039.162

    (Rp. 74.020.955 - Rp. 44.981.793)

#. Liabilitas Sewa, Revisi:

     - Pokok Sewa, Revisi =

       Rp. 170.960.838

       (Rp. 725.979.045 - Rp 555.018.207)

     - Diskonto = Rp. 29.039.162

       (Rp. 74.020.955 - Rp. 44.981.793)

#. Akumulasi Penyusutan, Revisi =

    (Rp. 6.058.743)

    (Rp. 201.254.552 - Rp. 195.195.809)

#. Aset Pajak Tangguhan tahun lalu =

     Rp. 48.798.952 x 25% = Rp. 12.199.738

     Aset Pajak Tangguhan Revisi =

     Rp. 10.685.052

     (Rp. 243.994.761 (Beban Penyusutan

     Aset Hak Guna Tahun Lalu) -

     Rp. 201.254.552 (Beban Penyusutan

     Aset Hak Guna Revisi) x 25%

     Selisih Aset Pajak Tangguhan =

     Rp. 1.514.686

     (Rp. 12.199.738 - Rp. 10.685.052)


Dr - Liabilitas Sewa -

        Pokok Sewa   170.960.838

Dr - Liabilitas Sewa -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa     29.039.162

Cr -    Aset Hak Guna    170.960.838

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Aset Hak Guna -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa            29.039.162


Koreksi Penyusutan dan Pajak Tangguhan:

Dr - Beban Penyusutan Aset

        Hak Guna   6.058.743

Cr -    Akumulasi Penyusutan

           Aset Hak Guna   6.058.743


Dr - Beban Pajak

        Tangguhan  1.514.686

Cr -    Liabilitas Pajak

           Tangguhan    1.514.686

___________


Jurnal Pembayaran Tetap atas Sewa Tahun Kedua - Revisi:

Dr - Liabilitas Sewa -

        Pokok Sewa     177.799.272

Dr - Liabilitas Sewa -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa     22.200.728

Cr -     Liabilitas Lainnya -

            Utang Pajak Lainnya -

            PPh Pasal 4 Ayat 2 -

            Persewaan

            Tempat                20.000.000

Cr -     Bank                   180.000.000


Jurnal Penyesuaian atas Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban Bunga Sewa -

        Aset Hak Guna  22.200.728

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Aset Hak Guna -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa       22.200.728


Beban Penyusutan Aset Hak Guna Tahun Kedua:

Dr - Beban Penyusutan Aset

        Hak Guna   201.254.552

Cr -    Akumulasi Penyusutan

           Aset Hak Guna   201.254.552


Pajak Tangguhan Tahun Kedua:

Dr - Aset Pajak Tangguhan -

        Aset Hak Guna 10.685.052

Cr -    Pendapatan Pajak

           Tangguhkan     10.685.052


          

Catatan:

Tabel Pembayaran Liabilitas Sewa Revisi:


Pokok Sewa Revisi =

Rp. 755.018.207

Pembayaran (tahun pertama) =

Rp. 200.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 555.018.207

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 44.981.793


Pembayaran (tahun kedua) =

Rp. 200.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 377.218.935

(Rp. 555.018.207 - Rp. 177.799.272)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 22.781.065

(Rp. 44.981.793 - Rp. 22.200.728)


Pembayaran (tahun ketiga) =

Rp. 200.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 192.307.692

(Rp. 377.218.935 - Rp. 184.911.243)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 7.692.308

(Rp. 22.781.065 - Rp. 15.088.757)


Pembayaran (tahun keempat) =

Rp. 200.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa = Rp. 0

(Rp. 192.307.692 - Rp. 192.307.692)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0

(Rp. 7.692.308 - Rp. 7.692.308)

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 5 - Pengukuran Kembali Liabilitas Sewa atas Opsi Beli dengan Diskonto Revisi pada Akuntansi Penyewa

Berdasarkan Ilustrasi 1, PT. ABC mengajukan perubahan atas kontraknya kepada PT. XYZ dari Opsi ‘Sewa Properti’ menjadi ‘Beli Properti’ setelah berjalan 1 tahun. Di mana sisa Liabilitas Sewa adalah Rp. 800 juta, tingkat suku bunga increamental naik menjadi yaitu 8% selama 5 tahun dengan nilai kontrak sewa pertahun Rp. 400 juta. Pembayaran nilai kontrak sewa tahun kedua menjadi Rp. 600 juta, di mana Rp. 200 juta adalah kekurangan pembayaran atas perubahan opsi tahun lalu.


Asumsi: Beban Penyusutan Aset Hak Guna antara Fiskal dan Komersial adalah sama (masa manfaat 5 tahun), yaitu sebesar Rp. 195.195.809.


Penyelesaian - Diskonto Revisi:


Saldo Akhir - Sebelum Revisi:

#. Aset Hak Guna = Rp. 975.979.045

#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak

    Guna = (Rp. 195.195.809)

#. Beban Dibayar Di muka = Rp. 74.020.955

   

#. Liabilitas Sewa Rp. 800.000.000,

     - Pokok Sewa = Rp. 725.979.045

     - Diskonto = Rp. 74.020.955

__________


Saldo Awal - Setelah Revisi:

#. Nilai Diskonto Revisi atas Sewa 5 tahun =

Rp. 2.000.000.000 - (Rp.400.000.000 x 

(1 + 3,3121268400443)) = Rp. 275.149.260


#. Aset Hak Guna =

    Rp. 1.724.850.740

#. Beban Dibayar Di muka =

    Rp. 275.149.264

#. Liabilitas Sewa Rp. 2.000.000.000,

     - Pokok Sewa = Rp. 1.724.850.740

     - Diskonto = Rp. 275.149.260

__________


Saldo Akhir Revisi - Setelah Berjalan 1 Tahun:

#. Aset Hak Guna =

    Rp. 1.774.850.740

    (Rp. 1.724.850.740 + Rp. 50.000.000 (renovasi))


#. Akumulasi Penyusutan Aset Hak Guna = 

    (Rp. 102.500.000)

    ((Rp. 1.774.850.740 + Rp. 275.149.264) x 5%)

Catatan: Penyusutan Fiskal - Kelompok: 

Bangunan, Masa Manfaat: 20 tahun.


#. Beban Dibayar Di muka =  Rp. 275.149.260


#. Liabilitas Sewa = Rp. 1.800.000.000,

     - Pokok Sewa = Rp. 1.524.850.740

     - Diskonto = Rp. 275.149.260

__________


Jurnal Revisi pada Tahun Kedua:

#. Aset Hak Guna, Revisi = Rp. 798.871.695

    (Rp. 1.774.850.740 - Rp. 975.979.045)

#. Beban Dibayar Di muka, Revisi =

    Rp. 201.128.305

    (Rp. 275.149.260 - Rp. 74.020.955)

#. Liabilitas Sewa, Revisi:

     - Pokok Sewa, Revisi =

       Rp. 798.871.695

       (Rp. 1.524.850.740 - Rp 725.979.045)

     - Diskonto = Rp. 201.128.305

       (Rp. 275.149.260 - Rp. 74.020.955)

#. Akumulasi Penyusutan, Revisi =

    (Rp. 92.695.809)

    (Rp. 195.195.809 - Rp. 102.500.000)

#. Beban Pajak Tangguhan, Revisi =

    Rp. 23.173.952

    (Rp. 195.195.809 (Beban Penyusutan

    Aset Hak Guna Tahun Lalu) -

    Rp. 102.500.000 (Beban Penyusutan Aset

    Hak Guna Revisi) x 25%


Dr - Aset Hak Guna   798.871.695

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa          201.128.305

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pokok Sewa           798.871.695

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa           201.128.305


Koreksi Penyusutan dan Pajak Tangguhan:

Dr - Akumulasi Penyusutan

        Aset Hak Guna  92.695.809

Cr -     Saldo Laba/

            Laba Ditahan     92.695.809


Dr - Beban Pajak

        Tangguhan  23.173.952

Cr -    Liabilitas Pajak

           Tangguhan    23.173.952

__________


Jurnal Pembayaran Sewa Tetap atas Opsi Beli 

Tahun Kedua - Revisi:

Dr - Liabilitas Sewa -

        Pokok Sewa     494.011.941

Dr - Liabilitas Sewa -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa   105.988.059

Cr -     Bank                     600.000.000


Catatan:

#. PPh Final Pasal 4 Ayat 2 tidak dipungut oleh penyewa atas Peralihan dari Opsi Sewa kepada Opsi Beli pada tahun kedua.

#. Jurnal Penyesuaian terhadap Beban Dibayar Di muka atas Diskonto tidak diperlukan. Jurnal Penyesuaian dilakukan pada saat masa sewa berakhir dengan perpindahan kepemilikan aset hak guna menjadi aset tetap yang dimiliki oleh PT. ABC.

#. Jurnal pembayaran sewa tetap dengan opsi beli untuk tahun ketiga dan keempat sama seperti di atas dengan melihat tabel diskonto.

#. Jurnal penyesuaian setelah pelunasan tahun keempat adalah perpindahan hak kepemilikan Aset Hak Guna menjadi Aset Tetap adalah sebagai berikut:

- Saldo Aset Hak Guna =

  Rp. 1.774.850.740

  (Rp. 975.979.045 + Rp.798.871.695)

- Saldo Beban Dibayar Di muka -

  Diskonto = Rp. 275.149.260

  (Rp. 74.020.955 + Rp. 201.128.305)

- Akumulasi Penyusutan Aset Hak

  Guna = Rp. 410.000.000

  (Rp. 102.500.000 x 4 tahun)


Jurnal Penyesuaian atas Aset Hak Guna:

Dr - Aset Tetap -

        Tanah dan

        Bangunan   1.774.850.740

Cr -    Aset Hak Guna -

           Properti       1.774.850.740


Jurnal Penyesuaian atas Beban Dibayar Di muka - Diskonto:

Dr - Aset Tetap -

        Tanah dan

        Bangunan   275.149.260

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Aset Hak Guna -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa  275.149.260


Jurnal Penyesuaian atas Akumulasi Penyusutan Aset Hak Guna:

Dr - Akumulasi Penyusutan

        Aset Hak Guna -

        Properti  410.000.000

Cr -   Akumulasi Penyusutan

          Aset Tetap -

          Tanah dan

          Bangunan      410.000.000

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 6 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Variable pada Akuntansi Penyewa 

PT. XYZ menyewa ruang kantor kepada PT. ABC selama 5 tahun dengan opsi perpanjangan selama 5 tahun berikutnya. Sewa dibayar tiap tahun dengan nilai sewa sebesar Rp. 400 juta per tahun dengan kenaikan 2% per tahun. Tingkat suku bunga incremental atau suku bunga eksplisit untuk jangka waktu sewa 5 tahun adalah 6%. Pembayaran pertama 400 jt dilakukan di awal kontrak.


Penyelesaian:


Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun = 

Rp. 226.672.780

(Rp.2.080.000.000 - Rp. 400.000.000 - 

((Rp. 408.000.000 / ((1 + 0,06)^1)) + 

(Rp. 416.000.000 / ((1 + 0,06)^2)) +

(Rp. 424.000.000 / ((1 + 0,06)^3)) + 

(Rp. 432.000.000 / ((1 + 0,06)^4))))


Tabel Pembayaran Liabilitas Sewa:


Pokok Sewa = Rp. 1.853.327.220

Pembayaran (tahun pertama) =

Rp. 400.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 1.453.327.220

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 226.672.780


Pembayaran (tahun kedua) =

Rp. 408.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 1.132.526.853

(Rp. 1.453.327.220 - Rp. 320.800.367)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 139.473.147

(Rp. 226.672.780 - Rp. 87.199.633)


Pembayaran (tahun ketiga) =

Rp. 416.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 784.478.464

(Rp. 1.132.526.853 - Rp. 348.048.389)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 71.521.536

(Rp. 139.473.147 - Rp. 67.951.611)


Pembayaran (tahun keempat) =

Rp. 424.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 407.547.172

(Rp. 784.478.464 - Rp. 376.931.292)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 24.452.828

(Rp. 71.521.536 - Rp. 47.068.708)


Pembayaran (tahun kelima) =

Rp. 432.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa = Rp. 0

(Rp. 407.547.172 - Rp. 407.547.172)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0

(Rp. 24.452.828 - Rp. 24.452.828)


Catatan: Penjurnalan sama seperti Ilustrasi sebelumnya.

………
Back to Content ↑

Ilustrasi 7 - Pengukuran Model Biaya atas Pembayaran Sewa Variable pada Akuntansi Penyewa (bunga increamental tidak ditentukan)

PT. XYZ menyewa ruang kantor kepada PT. ABC selama 5 tahun dengan opsi perpanjangan selama 5 tahun berikutnya. Pembayaran sewa tahun pertama sebesar Rp. 400 juta, tahun kedua sebesar Rp. 408 juta, tahun ketiga sebesar Rp. 420 juta, tahun keempat sebesar Rp. 430 juta, tahun kelima sebesar Rp, 450 juta.  Suku bunga pinjaman bank PT. ABC adalah 9% pertahun.


Penyelesaian:


Nilai Diskonto (Bunga) atas Sewa 5 tahun = 

Rp. 329.352.235

(Rp.2.108.000.000 - Rp. 400.000.000 - 

((Rp. 408.000.000 / ((1 + 0,09)^1)) + 

(Rp. 420.000.000 / ((1 + 0,09)^2)) +

(Rp. 430.000.000 / ((1 + 0,09)^3)) + 

(Rp. 450.000.000 / ((1 + 0,09)^4))))


Tabel Pembayaran Liabilitas Sewa:


Pokok Sewa Revisi =

Rp. 1.778.647.765

Pembayaran (tahun pertama) =

Rp. 400.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 1.378.647.765

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 329.352.235


Pembayaran (tahun kedua) =

Rp. 408.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 1.094.726.064

(Rp. 1.378.647.765 - Rp. 283.921.701)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 205.273.936

(Rp. 329.352.235 - Rp. 124.078.299)


Pembayaran (tahun ketiga) =

Rp. 420.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 773.251.410

(Rp. 1.094.726.064 -

Rp. 321.474.654)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 106.748.590

(Rp. 205.273.936 - Rp. 98.525.346)


Pembayaran (tahun keempat) =

Rp. 430.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa =

Rp. 412.844.037

(Rp. 773.251.410 - Rp. 360.407.373)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 37.155.963

(Rp. 106.748.590 - Rp. 69.592.627)


Pembayaran (tahun kelima) =

Rp. 450.000.000

Saldo Akhir Pokok Sewa = Rp. 0

(Rp. 412.844.037 - Rp. 412.844.037)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0

(Rp. 37.155.963 - Rp. 37.155.963)

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 8 - Penerimaan Tetap Sewa Operasi pada Akuntansi Pesewa 

Berdasarkan Ilustrasi 1, dapat dibuat penyelesaian akuntansi untuk pesewa atas Piutang dan Pendapatan dengan dasar Garis Lurus atau Sistematik Lain. Perhitungan Beban Penyusutan dan Penurunan Nilai Aset (Impairment).


Asumsi:

1. Nilai Aset Tetap Sewa Operasi (Properti)  

    sebelum dikurang akumulasi penyusutan sebesar

    Rp. 1.500.000.000, dan telah berjalan 10 tahun. 

    Nilai Pasar Properti: 

    Asumsi 1 = Rp. 1.000.000.000,

    Asumsi 2 = Rp. 700.000.000.

2. Suku bunga pinjaman Bank sebesar 9% pertahun.


1. Pengakuan Penghasilan berdasarkan Garis Lurus:


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan 

Sewa Operasi, dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:


Dr - Piutang Sewa

        Operasi   1.000.000.000

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi    1.000.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong 

Insentif Renovasi dan PPh Pasal 4 Ayat 2:


Potongan PPh Pasal 4 Ayat 2 =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000

PPN Keluaran (VAT OUT) =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000


Penerimaan Sewa = 

Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) -

Rp. 20.000.000 (PPh Pasal 4 Ayat 2) + 

Rp. 20.000.000 (PPN Keluaran) = 

Rp. 150.000.000.


Dr - Bank                    150.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                       20.000.000

Dr - Beban Usaha -

        Beban Insentif

        Sewa Operasi      50.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Operasi                 200.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        20.000.000


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi, dalam hal pesewa tidak bersedia dipotong pajak dan mendapat tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2 atas Persewaan Tempat:


Tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2 =

(Rp. 1.000.000.000 / (1 - 0,1) -

Rp. 1.000.000.000 = Rp. 111.111.110


Dr - Piutang Sewa

        Operasi   1.111.111.110

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi    1.111.111.110


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong Insentif Renovasi dan ditambah Tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2:


Dr - Bank                   170.000.000

Dr - Beban Pajak -

        Tunjangan

        PPh Pasal 4

        Ayat 2 - Final         22.222.222

Dr - Beban Usaha -

        Beban Insentif

        Sewa Operasi     50.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Operasi                   222.222.222

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        20.000.000


Atau jika pendapatan diakui hanya pada saat penerimaan dana secara tunai, jurnalnya: ————-


Dr - Piutang Sewa

        Operasi   1.000.000.000

Cr -    Liabilitas -

           Utang Jangka Panjang -

           Pendapatan Sewa Operasi

           Yang Masih Harus Diterima    1.000.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong 

Insentif Renovasi dan PPh Pasal 4 Ayat 2:


Potongan PPh Pasal 4 Ayat 2 =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000

PPN Keluaran (VAT OUT) =

Rp. 200.000.000 x 10% = Rp. 20.000.000


Penerimaan Sewa = 

Rp. 200.000.000 - Rp. 50.000.000 (insentif) -

Rp. 20.000.000 (PPh Pasal 4 Ayat 2) + 

Rp. 20.000.000 (PPN Keluaran) = 

Rp. 150.000.000.


Dr - Bank                    150.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                       20.000.000

Dr - Beban Usaha -

        Beban Insentif

        Sewa Operasi      50.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Operasi                 200.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        20.000.000


Amortisasi Pendapatan Sewa Operasi Yang Masih Harus Diterima:


Pendapatan Sewa Operasi Pertahun = 

Rp. 1.000.000.000/5 Tahun = 

Rp. 200.000.000


Dr - Liabilitas -

        Utang Jangka Panjang -

        Pendapatan Sewa Operasi

        Yang Masih Harus Diterima  200.000.000

Cr -     Pendapatan Sewa Operasi      200.000.000


Dst ...


Catatan:

#. Beban Pajak merupakan rekonsiliasi fiskal positif (beda permanen). Tunjangan PPh Pasal 4 Ayat 2 juga merupakan rekonsiliasi fiskal positif (beda permanen) bagi pesewa, sedangkan bagi penyewa (PT. ABC) dapat diakui sebagai biaya fiskal.

#. Jurnal untuk tahun berikutnya sama seperti konsep di atas.


2. Pengakuan Penghasilan berdasarkan Sistematik Lain

    (Diskonto atas Bunga Sewa):


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi, dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:


Dr - Piutang Sewa Operasi -

        Pokok Sewa       925.979.045

Dr - Piutang Sewa Operasi -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa         74.020.955

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi -

           Pokok Sewa      925.979.045

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa        74.020.955


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong Insentif Renovasi dan PPh Pasal 4 Ayat 2:


Dr - Bank                    150.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                       20.000.000

Dr - Beban Usaha -

        Beban Insentif

        Sewa Operasi      50.000.000

Cr -    Piutang Sewa Operasi -

           Pokok Sewa         200.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        20.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua dipotong 

PPh Pasal 4 Ayat 2:


Dr - Bank                  200.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                      20.000.000

Cr -    Piutang Sewa Operasi -

           Pokok Sewa          170.960.838

Cr -    Piutang Sewa Operasi -

           Diskonto atau

          Bunga Sewa             29.039.162

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        20.000.000


Catatan: Jurnal untuk tahun ketiga sampai kelima sama seperti tahun kedua (lihat tabel diskonto).


3. Jurnal atas Beban Penyusutan Aset Tetap Sewa Operasi:


Beban Penyusutan Pertahun =

Rp. 1.500.000.000 x 5% = Rp. 75.000.000


Dr - Beban Penyusutan -

        Aset Tetap Sewa Operasi -

        Properti    75.000.000

Cr -   Akumulasi Penyusutan -

          Aset Tetap Sewa Operasi -

          Properti       75.000.000


4. Jurnal Penurunan Nilai Aset:

Asumsi 1:

- Arus kas yang diestimasikan sebesar  

  Rp. 200.000.000 (untuk 5 tahun pertama).

- Nilai Tercatat Aset Tetap Sewa Operasi 

  (setelah dikurangi akumulasi penyusutan) atau

  Carrying Amount = Rp. 750.000.000

  (Rp. 1.500.000.000 - Rp. 750.000.000)

- Nilai Pakai (Value in Use):

  NPV = (Ct x PVIFA(r)(t)) – C0

  NPV = (Rp. 200.000.000 x 3.8896512633517) -

               Rp. 750.000.000 = Rp. 27.930.253

- Nilai Pasar = Rp. 1.000.000.000

- Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount) = 

  Rp. 1.000.000.000

  (Rp. 1.000.000.000 > Rp. 27.930.253)

- Kerugian Penurunan Nilai Aset

  Tetap Sewa Operasi = Rp. 0


Asumsi 2:

- Nilai Pasar = Rp. 700.000.000

- Nilai Terpulihkan (Recoverable Amount) = 

  Rp. 700.000.000

  (Rp. 700.000.000 > Rp. 27.930.253)

- Kerugian Penurunan Nilai Aset

  Tetap Sewa Operasi =

  Rp. 50.000.000 (Nilai Tercatat -

  Nilai Terpulihkan)


Jurnal Penurunan Nilai Aset (Impairment):


Dr - Kerugian Penurunan Nilai -

        Aset Tetap Sewa

        Operasi  50.000.000

Cr -   Aset Tetap 

          Sewa Operasi  50.000.000


5. Jurnal Koreksi Penyusutan atas Impairment Aset 

    Tetap  Sewa Operasi dan PajakTangguhan:


Koreksi Penyusutan:

Beban Penyusutan Pertahun (Sebelum Impairment) =

Rp. 1.500.000.000 x 5% = Rp. 75.000.000.

Beban Penyusutan Pertahun (Revisi) =

Rp. 1.450.000.000 x 5% = Rp. 72.500.000

Selisih Akumulasi Penyusutan =

Rp. 2.500.000 x 10 tahun = Rp. 25.000.000


Beban Pajak Tangguhan =

Rp. 25.000.000 x 25% = Rp. 6.250.000


Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Tetap Sewa Operasi -

        Properti  25.000.000

Cr -   Saldo Laba/

          Laba Ditahan  25.000.000


Dr - Beban Pajak

        Tangguhan  6.250.000

Cr -   Liabilitas Pajak

          Tangguhan  6.250.000


6. Jurnal atas Beban Penyusutan Aset Tetap 

    Sewa Operasi (Revisi):


Dr - Beban Penyusutan -

        Aset Tetap Sewa Operasi -

        Properti    72.500.000

Cr -   Akumulasi Penyusutan -

          Aset Tetap Sewa Operasi -

          Properti       72.500.000

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 9 - Penerimaan Variable Sewa Operasi pada Akuntansi Pesewa 

Berdasarkan Ilustrasi 7, penyelesaian dengan Metode Garis Lurus dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak adalah sebagai berikut:


Total Piutang (periode 5 tahun) = Rp. 2.108.000.000


Dr - Piutang Sewa

        Operasi  2.108.000.000

Cr -   Pendapatan Sewa

          Operasi     2.108.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2:


Dr - Bank                  400.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                      40.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Operasi                 400.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        40.000.000


Dst ...


Penyelesaian dengan Metode Sistematik Lain (Diskonto atas Bunga Sewa) dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:

……


Asumsi: Suku Bunga Pinjaman Bank PT. XYZ adalah 9% (sama seperti PT. ABC).


Dr - Piutang Sewa Operasi -

        Pokok Sewa        1.778.647.765

Dr - Piutang Sewa Operasi -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa          329.352.235

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi -

           Pokok Sewa          1.778.647.765

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa            329.352.235


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2:


Dr - Bank                  400.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                      40.000.000

Cr -    Piutang Sewa Operasi -

           Pokok Sewa         400.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran        40.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2:


Dr - Bank                  408.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final                      40.800.000

Cr -    Piutang Sewa Operasi -

           Pokok Sewa           283.921.701

Cr -    Piutang Sewa Operasi -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa         124.078.299

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran       40.800.000


Dst.

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 10 - Transaksi Jual dan Sewa Balik 

Berdasarkan soal pada Ilustrasi 1, PT. XYZ menjual propertinya kepada PT. ABC (Pembeli - Pesewa) setelah kontrak sewa selesai di mana:

- Nilai Aset Tetap Sewa Operasi (Properti) sebelum 

  dikurang akumulasi penyusutan sebesar

  Rp. 1.500.000.000, dan telah berjalan 10 tahun.

- Nilai Pasar Properti sebesar Rp. 1.000.000.000, 

  dengan transaksi penjualan:

  #. Asumsi 1, di atas harga pasar yaitu 

      Rp. 1.200.000.000 (Harga termasuk PPN).

  #. Asumsi 2, di bawah harga pasar yaitu 

      Rp. 900.000.000 (Harga termasuk PPN).


Kemudian, PT. ABC menyewakan properti tersebut kepada PT. ANZ (Penjual - Penyewa) dengan harga sewa pertahun Rp. 218.181.818 untuk jangka waktu 5 tahun tertulis di dalam surat kontrak, dengan kondisi imbalan yang dibayarkan di atas harga pasar atas pembelian properti dari PT. XYZ. Jika di bawah harga pasar, harga sewa pertahun ditetapkan sebesar Rp. 200.000.000 dalam surat kontrak.


Info tambahan:

#. Nilai sebesar Rp. 18.181.818 adalah kerugian pembelian aset tetap di atas harga pasar setahun yang diamortisasi selama 5 tahun, di mana Rp. 90.909.091/5 tahun.

#. Harga Sewa Properti sebesar Rp. 218.181.818 kepada PT. ANZ tidak termasuk PPN.


Penyelesaian pada PT. XYZ:


Beban Penyusutan Pertahun =

Rp. 1.500.000.000 x 5% = Rp. 75.000.000

Beban Penyusutan 10 tahun = Rp. 750.000.000


Dr - Aset Dimiliki

        Untuk Dijual -

        Properti   750.000.000

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Sewa Operasi -

        Properti   750.000.000

Cr -    Aset Tetap Sewa

           Operasi -

           Properti       1.500.000.000


Asumsi 1 - Transaksi Penjualan Di atas Harga Pasar:

PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 1.200.000.000 - (Rp. 1.200.000.000/(1 + 0,1)) =

Rp. 109.090.909

Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =

Rp. 1.200.000.000 - Rp. 109.090.909 = 

Rp. 1.090.909.090

Keuntungan Penjualan Properti =

Rp. 1.200.000.000 - Rp. 750.000.000 - 

Rp. 109.090.909 = Rp. 340.909.091


Dr - Bank 1.200.000.000

Cr -    Aset Dimiliki

           Untuk Dijual -

           Properti              750.000.000

Cr -    Pendapatan Lainnya -

           Keuntungan (Kerugian)

           Penjualan Aset Dimiliki

           Untuk Dijual -

           Properti               340.909.091

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran    109.090.909


Asumsi 2 - Transaksi Penjualan Di bawah Harga Pasar:

PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 900.000.000 - (Rp. 900.000.000/(1 + 0,1)) = 

Rp. 81.818.181

Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =

Rp. 900.000.000 - Rp. 81.818.181 =

Rp. 818.181.819

Keuntungan Penjualan Properti =

Rp. 900.000.000 - Rp. 750.000.000 -

Rp. 81.818.181 = Rp. 68.181.819


Dr - Bank 900.000.000

Cr -    Aset Dimiliki

           Untuk Dijual -

           Properti          750.000.000

Cr -    Pendapatan Lainnya -

           Keuntungan (Kerugian)

           Penjualan Aset Dimiliki

           Untuk Dijual -

          Properti                68.181.819

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran     81.818.181

—————


Penyelesaian pada PT. ABC:


Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Hak Guna -

        Properti  975.979.045

Cr -    Aset Hak Guna -

           Properti   975.979.045


Asumsi 1 - Pembayaran Di atas Harga Pasar @ Rp. 1.200.000.000:


PPN Masukan (VAT In) =

Rp. 1.200.000.000 - (Rp. 1.200.000.000/(1 + 0,1)) =

Rp. 109.090.909

Harga Beli Sebelum PPN Masukan =

Rp. 1.200.000.000 - Rp. 109.090.909 = Rp. 1.090.909.090

Sewa Dibayar Di muka =

Rp. 1.200.000.000 -

Rp. 1.000.000.000 -

Rp. 109.090.909 =

Rp. 90.909.091


Dr - Aset Tetap Sewa

        Operasi -

        Properti          1.000.000.000

Dr - Aset -

        Sewa Dibayar Di muka -

        Imbalan Di atas Harga Pasar -

        Properti                90.909.091

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan   109.090.909

Cr -      Bank                   1.200.000.000


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi (Metode Garis Lurus), dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:


Nilai Piutang Sewa Operasi =

Rp. 218.181.818 x 5 Tahun =

Rp. 1.090.909.091


Dr - Piutang Sewa

        Operasi   1.090.909.091

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi       1.000.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           Pendapatan Sewa Diterima

           Dimuka             90.909.091


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:

Dr - Bank   218.181.818

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final       21.818.181

Cr -    Piutang Sewa

           Operasi            218.181.818

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran   21.818.181


Amortisasi atas Pendapatan Sewa Diterima Di muka:

Pendapatan Sewa Operasi Pertahun = 

Rp. 90.909.091/5 tahun = Rp. 18.181.818


Dr - Liabilitas Lainnya -

        Pendapatan Sewa Diterima

        Dimuka  18.181.818

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi    18.181.818


Amortisasi Sewa Dibayar Di muka:

Beban Sewa Pertahun =

Rp. 90.909.091/5 tahun = Rp. 18.181.818


Dr - Beban Sewa -

        Kerugian Pembelian 

        Aset Tetap Sewa

        Operasi   18.181.818

Cr -     Aset -

            Sewa Dibayar Di muka -

            Imbalan Di atas Harga Pasar -

            Properti         18.181.818

—————


Asumsi 2 - Pembayaran Di bawah Harga Pasar @ Rp. 900.000.000:


PPN Masukan (VAT In) =

Rp. 900.000.000 - (Rp. 900.000.000/(1 + 0,1)) = 

Rp. 81.818.181

Harga Beli Sebelum PPN Masukan =

Rp. 900.000.000 - Rp. 81.818.181 =

Rp. 818.181.819

Keuntungan Pembelian Properti =

Rp. 1.000.000.000 - Rp. 900.000.000 + 

Rp. 81.818.181 = Rp. 181.818.181


Dr - Aset Tetap Sewa

        Operasi -

        Properti       1.000.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan     81.818.181

 Cr -   Pendapatan Lainnya -

           Keuntungan Pembelian

           Aset Tetap Sewa Operasi -

           Properti                 181.818.181

Cr -    Bank                  900.000.000


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Operasi (Metode Garis Lurus), dalam hal pesewa bersedia dipotong pajak:

Dr - Piutang Sewa

        Operasi   1.000.000.000

Cr -    Pendapatan Sewa

           Operasi       1.000.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:

Dr - Bank  200.000.000

Dr - Beban Pajak -

        PPh Pasal 4 Ayat 2 -

        Final       20.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Operasi            200.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran   20.000.000

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 11 - Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan pada Akuntansi Pesewa 

PT. XYZ menyewakan bangunan (properti) selama 5 tahun kepada PT. ABC dengan nilai sewa sebesar 300 juta per tahun dengan ‘Opsi Beli’ dan tertulis di dalam kontrak. Nilai Aset Tetap Sewa Operasi (Properti) sebelum dikurang akumulasi penyusutan sebesar Rp. 1.500.000.000, dan telah berjalan 10 tahun.


PT. XYZ adalah pemasok (supplier) dan bukan lessor yang bergerak di bidang leasing.


Asumsi:

#. Pertama: Nilai sewa sebesar Rp. 300.000.000 

    tidak termasuk PPN.

#. Kedua: Nilai sewa sebesar Rp. 300.000.000 

    termasuk PPN.


Penyelesaian:


Asumsi Pertama - Nilai Sewa Tidak Termasuk PPN:


- Aset Tetap Sewa Operasi (bersih) =  

  Rp. 750.000.000

- Total Pembayaran 5 Tahun =

  Rp. 1.500.000.000

- Suku Bunga Implisit = 14,87%,

  dibulatkan menjadi 15%

  (((Rp. 1.500.000.000/

  Rp. 750.000.000)^1/5) - 1) x 100%


Nilai Diskonto =

= Rp. 1.500.000.000 - (Rp. 300.000.000 x

   (1 + 2,8549783627131)) = Rp. 343.506.491


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan:


     Piutang Sewa Pembiayaan =

     Rp. 1.156.493.509

     Penerimaan (tahun pertama) =

     Rp. 300.000.000

     Saldo Akhir Piutang Sewa 

     Pembiayaan = Rp. 856.493.509

     Saldo Akhir Diskonto =

     Rp. 343.506.491


     Penerimaan (tahun kedua) =

     Rp. 300.000.000

     Saldo Akhir Piutang Sewa

     Pembiayaan = Rp. 684.967.535

     (Rp. 856.493.509 -

     Rp. 171.525.974)

     Saldo Akhir Diskonto =

     Rp. 215.032.465

     (Rp. 343.506.491 -

     Rp. 128.474.026)


     Dst (sampai tahun kelima) ...


Jurnal Penyesuaian atas Aset Tetap Sewa Operasi:

Dr - Aset -

        Beban Dibayar Di muka -

        Aset Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti     750.000.000

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Tetap Sewa Operasi -

        Properti     750.000.000

Cr -    Aset Tetap Sewa Operasi -

           Properti            1.500.000.000


Catatan: Saat terjadi kontrak sewa pembiayaan, pesewa melakukan amortisasi atas Beban Dibayar Di muka, yaitu Aset Dimiliki Untuk Dijual sebagai ganti penyusutan.


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Pembiayaan (Metode Sistematik Lainnya):

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Pokok Piutang   1.156.493.509

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa          343.506.491

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan -

           Piutang Sewa         1.156.493.509

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa              343.506.491


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:


PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 300.000.000 x 10% =  Rp. 30.000.000


Dr - Bank                   330.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang       300.000.000

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran           30.000.000


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Beban Sewa Pertahun =

Rp. 750.000.000/5 tahun =

Rp. 150.000.000

Dr - Beban Sewa -

        Harga Pokok Aset

        Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti   150.000.000

Cr -    Aset -

           Beban Dibayar Di muka -

           Properti     150.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua:

Dr - Bank                   330.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang        171.525.974

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa           128.474.026

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran         30.000.000


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban Sewa -

        Harga Pokok Aset

        Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti   150.000.000

Cr -    Aset -

           Beban Dibayar Di muka -

           Properti     150.000.000


Dst (sampai tahun kelima) ..

-------------------------------


Asumsi Kedua - Nilai Sewa Termasuk PPN:


Aset Tetap Sewa Operasi (bersih) = Rp. 750.000.000

Total Pembayaran 5 Tahun = Rp. 1.500.000.000


Total PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 1.500.000.000 - (Rp. 1.500.000.000/(1 + 0,1)) =

Rp. 136.363.636

Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =

Rp. 1.500.000.000 - Rp. 136.363.636 = 

Rp. 1.363.636.364

Nilai Sewa Pertahun Sebelum PPN =

Rp. 1.363.636.364/5 Tahun = Rp. 272.727.273


Suku Bunga Implisit = 12,7%, 

dibulatkan menjadi 13%

(((Rp. 1.363.636.364/

Rp. 750.000.000)^1/5) - 1) x 100%


Nilai Diskonto =

= Rp. 1.363.636.364 - (Rp. 272.727.273 x

   (1 + 2.974471325543)) = Rp. 279.689.638


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan:


     Piutang Sewa Pembiayaan =

     Rp. 1.083.946.726

     Penerimaan (tahun pertama) =

     Rp. 272.727.273

     Saldo Akhir Piutang Sewa

     Pembiayaan = Rp. 811.219.453

     Saldo Akhir Diskonto =

     Rp. 279.689.638


     Penerimaan (tahun kedua) =

     Rp. 272.727.273

     Saldo Akhir Piutang Sewa

     Pembiayaan = Rp. 643.950.709

     (Rp. 811.219.453 -

     Rp. 167.268.744)

     Saldo Akhir Diskonto =

     Rp. 174.231.109

     (Rp. 279.689.638 -

     Rp. 105.458.529)


     Dst (sampai tahun kelima) ...


Jurnal Penyesuaian atas Aset Tetap Sewa Operasi:

Dr - Aset -

        Beban Dibayar Di muka -

        Aset Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti     750.000.000

Dr - Akumulasi Penyusutan -

        Aset Tetap Sewa Operasi -

        Properti     750.000.000

Cr -    Aset Tetap Sewa Operasi -

           Properti          1.500.000.000


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Pembiayaan (Metode Sistematik Lainnya):

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Pokok Piutang   1.083.946.726

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa          279.689.638

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan -

           Piutang Sewa        1.083.946.726

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa             279.689.638


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Pertama:


Total PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 300.000.000 - (Rp. 300.000.000/(1 + 0,1)) = 

Rp. 27.272.727

Harga Jual Sebelum PPN Keluaran =

Rp. 300.000.000 - Rp. 27.272.727 =

Rp. 272.727.273


Dr - Bank                300.000.000

Cr -   Piutang Sewa

          Pembiayaan -

          Pokok Piutang     272.727.273

Cr -   Liabilitas Lainnya -

          PPN Keluaran        27.272.727


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Beban Sewa Pertahun =

Rp. 750.000.000/5 tahun = 

Rp. 150.000.000

Dr - Beban Sewa -

        Harga Pokok Aset

        Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti   150.000.000

Cr -    Aset -

           Beban Dibayar Di muka -

           Properti     150.000.000


Jurnal Penerimaan Sewa Tetap Tahun Kedua:

Dr - Bank    300.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang   167.268.744

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa       105.458.529

Cr -    Liabilitas Lainnya -

           PPN Keluaran       27.272.727


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban Sewa -

        Harga Pokok Aset

        Dimiliki Untuk Dijual -

        Properti   150.000.000

Cr -    Aset -

           Beban Dibayar Di muka -

           Properti     150.000.000


Dst (sampai tahun kelima) ..

-------------------------------


Asumsi: Jika pada tahun ketiga terjadi pembayaran macet, maka perlu dibuat jurnal penyesuaian Metode Penghapusan Tidak Langsung (Indirect Method) atas Piutang Sewa Pembiayaan (lihat tabel diskonto):

Dr - Penyisihan Kerugian

        Penurunan Nilai -

        Sewa Pembiayaan   900.000.000

Cr -  Cadangan Kerugian

         Penurunan Nilai - 

         Sewa Pembiayaan       900.000.000


Jurnal Pajak Tangguhan:

Dr - Beban Pajak

        Tangguhan  225.000.000

Cr -    Liabilitas Pajak

           Tangguhan   225.000.000


Kondisi di kemudian hari (masih pada tahun ketiga): Piutang benar - benar tidak dapat ditagih, terjadi penarikan atas Properti dengan asumsi harga pasar

Rp. 800.000.000, jurnal:

Dr - Aset Tetap Sewa

        Operasi   800.000.000

Cr -   Aset -

          Beban Dibayar Di muka -

          Properti      450.000.000

Cr -   Keuntungan (Kerugian)

          Penarikan Aset Dimiliki

          Untuk Dijual -

          Properti      350.000.000


Jurnal Penyesuaian atas CKPN:

Dr - Cadangan Kerugian

        Penurunan Nilai -

        Sewa Pembiayaan   900.000.000

Cr -    Pemulihan Cadangan

           Kerugian Penurunan Nilai -

           Sewa

           Pembiayaan               900.000.000


Jurnal Pajak Tangguhan:

Pemulihan CKPN = 

Rp. 900.000.000 x 25% = Rp. 225.000.000


Dr - Aset Pajak

        Tangguhan  225.000.000

Cr -    Pendapatan Pajak

           Tangguhan    225.000.000


Jurnal Pemulihan Pajak Tangguhan:

Dr - Liabilitas Pajak

        Tangguhan   225.000.000

Cr -     Aset Pajak

            Tangguhan  225.000.000


Dr - Pendapatan Pajak

        Tangguhan  225.000.000

Cr -    Beban Pajak

           Tangguhan   225.000.000


Jurnal Penyesuaian Metode Penghapusan Langsung (Direct Method) atas Piutang Sewa Pembiayaan (lihat tabel diskonto):

Dr - Beban Piutang Tak

        Tertagih   900.000.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang       684.967.535

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa            215.032.465

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 12 - Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan pada Akuntansi Pesewa Entitas Leasing (Finance) 

BCA Finance membuat kontrak sewa pembiayaan dengan Andi berupa sebuah mobil baru dengan harga Rp. 300.000.000 dan dibayar tunai kepada dealer. Jangka waktu kredit 4 tahun, dengan Uang Muka (DP) sebesar 33% dari Total Pembayaran Kredit 4 Tahun.


Tabel Angsuran Kredit Mobil:

- Pembayaran Uang Muka (DP) =

  Rp. 130.293.000

- Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000

  (sudah termasuk asuransi, provisi, dan fiducia)

- Asuransi TLO (Total Lost Only)

  Perbulan = Rp. 437.500

  (Rp. 300.000.000 x 1,75%)/12 bulan

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Total Angsuran Tahun Pertama = Rp. 65.892.000

- Total Angsuran Tahun Kedua = Rp. 65.892.000

- Total Angsuran Tahun Ketiga = Rp. 65.892.000

- Total Angsuran Tahun Keempat = Rp. 65.892.000


- Total Pembayaran Kredit = Rp. 393.861.000

- Total Pembayaran Asuransi = Rp. 21.000.000

   (Rp. 5.250.000 x 4 tahun)

- Total Pembayaran Provisi/Administrasi = 

   Rp. 4.800.000

- Total Pembayaran Fiducia = Rp. 2.400.000

- Total Pokok Kredit = Rp. 365.661.000


- Suku Bunga Implisit =

  Rp. 365.661.000 / Rp. 300.000.000 =

  (1,21887)^1/4 = (1,0507 - 1) x 100% = 5,07%

- Persentase Margin Sewa Pembiayaan (Profit) = 

  17,956%


- Total Pembayaran Kredit dan Uang

  Muka Tahun Pertama =

  Rp. 189.135.000 

  (Rp. 130.293.000 + Rp. 58.842.000)

- Nilai Pembayaran Kredit Tahun

  Kedua s.d Keempat =

  Rp. 58.842.000 

  (Rp. 65.892.000 - Rp. 5.250.000 - 

  Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)

- Nilai Pembayaran Asuransi Pertahun =

  Rp. 5.250.000

- Nilai Pembayaran Provisi/Administrasi Pertahun = 

  Rp. 1.200.000

- Nilai Pembayaran Fiducia Pertahun =

  Rp. 600.000


Nilai Diskonto Sewa Pembiayaan (tenor 4 tahun) = 

Rp. 16.284.640 

(Rp. 365.661.000 - Rp. 189.135.000 - 

((Rp. 58.842.000 / ((1 + 0,05)^1)) + 

(Rp. 58.842.000 / ((1 + 0,05)^2)) + 

(Rp. 58.842.000 / ((1 + 0,05)^3)))


#. Tabel Piutang Sewa Pembiayaan Tenor 4 Tahun:


Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 349.376.360

- Pokok Piutang = Rp. 283.715.360

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 65.661.000

Diskonto = Rp. 16.284.640

Piutang Asuransi = Rp. 21.000.000

Piutang Provisi = Rp. 4.800.000

Piutang Fiducia = Rp. 2.400.000


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Pertahun:


Penerimaan (tahun pertama) = 

Rp. 196.185.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 160.241.360

- Pokok Piutang = Rp. 110.995.610

  (Rp. 283.715.360 - Rp. 172.719.750)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 49.245.750

  (Rp. 65.661.000 - Rp. 16.415.250)

Saldo Akhir Diskonto =

Rp. 16.284.640

Saldo Akhir Piutang Asuransi =

Rp. 15.750.000

(Rp. 21.000.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi =

Rp. 3.600.000

(Rp. 4.800.000 - Rp.1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia =

Rp. 1.800.000

(Rp. 2.400.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun kedua) =

Rp. 65.892.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 109.411.428

- Pokok Piutang = Rp. 76.580.928

  (Rp. 110.995.610 - Rp. 34.414.682)

- Margin Sewa Pembiayaan =

  Rp. 32.830.500

  (Rp. 49.245.750 - Rp. 16.415.250)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 8.272.572

(Rp. 16.284.640 - Rp. 8.012.068)

Saldo Akhir Piutang Asuransi =

Rp. 10.500.000

(Rp. 15.750.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi =

Rp. 2.400.000

(Rp. 3.600.000 - Rp. 1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia =

Rp. 1.200.000

(Rp. 1.800.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun ketiga) =

Rp. 65.892.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 56.039.999

- Pokok Piutang = Rp. 39.624.749

   (Rp. 76.580.928 - Rp. 36.956.179)

- Margin Sewa Pembiayaan =

  Rp. 16.415.250

  (Rp. 32.830.500 - Rp. 16.415.250)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 2.802.001

(Rp. 8.272.572 - Rp. 5.470.571)

Saldo Akhir Piutang Asuransi =

Rp. 5.250.000

(Rp. 10.500.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi =

Rp. 1.200.000

(Rp. 2.400.000 - Rp. 1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia =

Rp. 600.000

(Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun keempat) =

Rp. 65.892.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 0

- Pokok Piutang = Rp. 0

   (Rp. 39.624.749 - Rp. 39.624.749)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 0

   (Rp. 16.415.250 - Rp. 16.415.250)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0

(Rp. 2.802.001 - Rp. 2.802.001)

Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 0

(Rp. 5.250.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 0

(Rp. 1.200.000 - Rp. 1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 0

(Rp. 600.000 - Rp. 600.000)

………


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:


Down Payment (DP) = Rp. 130.293.000

Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000

Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 3.535.563

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.937

  (Rp. 65.661.000/4 tahun) =

  Rp. 16.415.250/12 bulan

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kedua:


Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000

Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.867.890

  (Rp. 34.414.682/12 bulan)

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.937

  (Rp. 65.661.000/4 tahun) =

  Rp. 16.415.250/12 bulan

- Diskonto = Rp. 667.673

  (Rp. 8.012.068/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000

………


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Ketiga:


Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000

Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 3.079.682

  (Rp. 36.956.179/12 bulan)

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.937

  (Rp. 65.661.000/4 tahun) =

  Rp. 16.415.250/12 bulan

- Diskonto = Rp. 455.881

  (Rp. 5.470.571/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000

………


#. Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Keempat:


Angsuran Pertahun = Rp. 65.892.000

Angsuran Perbulan = Rp. 5.491.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 3.302.062

  (Rp. 39.624.749/12 bulan)

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.367.938

  (Rp. 65.661.000/4 tahun) =

  Rp. 16.415.250/12 bulan

- Diskonto = Rp. 233.500

   (Rp. 2.802.001/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000

____________


Catatan:

#. Leasing dengan Hak Opsi adalah Sewa Pembiayaan, sedangkan Leasing tanpa Hak Opsi adalah Sewa Operasi.

#. Leasing dengan Hak Opsi dikecualikan dari pungutan PPN (Pasal 15 KMK No. 1169/KMK.01/1991).


Penyelesaian Ilustrasi 12, Pengakuan Penghasilan berdasarkan Sistematik Lain (Diskonto atas Bunga Sewa Pembiayaan):


Jurnal Pembayaran Tunai kepada Dealer:

Dr - Aset -

        Beban Dibayar Di muka -

        Sewa Pembiayaan -

        an: Andi   300.000.000

Cr -    Bank           300.000.000


Jurnal Pengukuran Awal atas Piutang dan Pendapatan Sewa Pembiayaan - Tabel Piutang Sewa Pembiayaan Tenor 4 Tahun:

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Pokok Piutang  283.715.360

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Margin Sewa

        Pembiayaan        65.661.000

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Diskonto               16.284.640

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Asuransi               21.000.000

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Provisi                    4.800.000

Dr - Piutang Sewa

        Pembiayaan -

        Fiducia                   2.400.000

Cr -    Pendapatan Sewa

           Pembiayaan           365.661.000

Cr -    Pendapatan

           Lainnya -

           Provisi                         4.800.000

Cr -    Pendapatan

           Lainnya -

           Fiducia                        2.400.000

Cr -    Liabilitas

           Asuransi                    21.000.000

……


Penerimaan Uang Muka (DP) - Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:

Dr - Bank/Kas  130.293.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang   130.293.000


Penerimaan Angsuran ke - 1, Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:

Dr - Bank/Kas  5.491.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang   3.535.563

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Margin Sewa

           Pembiayaan        1.367.937

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Asuransi                 437.500

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Provisi                     100.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Fiducia                     50.000

Dst, sampai akhir tahun pertama ..


Pembayaran Premi Asuransi Perbulan:

Dr - Liabilitas

        Asuransi  437.500

Cr -   Bank           437.500


Amortisasi Beban Dibayar Di muka pada akhir 

tahun pertama:


Beban Sewa Pertahun =

Rp. 75.000.000 (Rp. 300.000.000/4 tahun)


Dr - Beban Sewa -

        Sewa Pembiayaan -

        an: Andi  75.000.000

Cr -    Aset -

          Beban Dibayar Di muka -

          Sewa Pembiayaan -

          an: Andi   75.000.000

Dst, sampai dengan akhir tahun keempat ..

………


Penerimaan Angsuran ke - 1, Tabel Penerimaan Tetap 

Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kedua:

Dr - Bank/Kas  5.491.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Pokok Piutang  2.867.890

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Margin Sewa

           Pembiayaan        1.367.937

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Diskonto                 667.673

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Asuransi                 437.500

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Provisi                     100.000

Cr -    Piutang Sewa

           Pembiayaan -

           Fiducia                     50.000

Dst, sampai Angsuran ke- 12 pada akhir tahun kedua ..



Catatan:

#. Penyelesaian Angsuran ke - 1 s.d 12 pada tahun ketiga berdasarkan atas Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Ketiga.

#. Penyelesaian Angsuran ke - 1 s.d 12 pada tahun ketiga berdasarkan ats Tabel Penerimaan Tetap Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Keempat.

#. Dalam hal terjadi selisih pembulatan pada akhir pelunasan, dalam kondisi:

1. Penerimaan Sewa Pembiayaan (Bank/Kas) > Piutang Sewa Pembiayaan, maka penambahan pos kredit adalah ‘Pendapatan Lainnya - Selisih Lebih Pembulatan Angka’.

2. Penerimaan Sewa Pembiayaan (Bank/Kas) < Piutang Sewa Pembiayaan, maka penambahan pos debit adalah ‘Beban Lainnya - Selisih Kurang Pembulatan Angka’.

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 13 - Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan pada Akuntansi Pesewa Entitas Leasing (Finance) 

BCA Finance membuat kontrak sewa pembiayaan dengan Andi berupa sebuah mobil baru dengan harga Rp. 300.000.000 dan dibayar tunai kepada dealer. Jangka waktu kredit 5 tahun, dengan Uang Muka (DP) sebesar 32% dari Total Pembayaran Kredit 5 Tahun.


Tabel Angsuran Kredit Mobil:

- Pembayaran Uang Muka (DP) = Rp. 136.653.000

- Angsuran Perbulan Tahun Pertama s.d Tahun Ketiga 

  (Periode 1) = Rp. 4.704.000 

  (sudah termasuk asuransi, provisi, dan fiducia)

- Angsuran Perbulan Tahun Keempat dan Kelima 

  (Periode 2) = Rp. 4.816.000 

  (sudah termasuk asuransi, provisi, dan fiducia)

- Asuransi TLO (Total Lost Only) Perbulan = 

  Rp. 437.500 ((Rp. 300.000.000 x 1,75%)/12 bulan)

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Total Angsuran Tahun Pertama = Rp. 56.448.000

- Total Angsuran Tahun Kedua = Rp. 56.448.000

- Total Angsuran Tahun Ketiga = Rp. 56.448.000

- Total Angsuran Tahun Keempat = Rp. 57.792.000

- Total Angsuran Tahun Kelima = Rp. 57.792.000


- Total Pembayaran Kredit = Rp. 421.581.000

- Total Pembayaran Asuransi = Rp. 26.250.000

   (Rp. 5.250.000 x 5 tahun)

- Total Pembayaran Provisi/Administrasi = 

   Rp. 6.000.000 (Rp. 100.000 x 60 bulan)

- Total Pembayaran Fiducia =

   Rp. 3.000.000 (Rp. 50.000 x 60 bulan)

- Total Pokok Kredit = Rp. 386.331.000


- Suku Bunga Implisit =

  Rp. 386.331.000 / Rp. 300.000.000 =

  (1,28777)^1/5 = (1,05188 - 1) x 100% = 5,19%

- Persentase Margin Sewa Pembiayaan (Profit) = 28,777%


- Total Pembayaran Kredit dan Uang

   Muka Tahun Pertama =

   Rp. 186.051.000 

   (Rp. 136.653.000 + Rp. 49.398.000)

- Nilai Pembayaran Kredit Tahun Kedua s.d Ketiga =

  Rp. 49.398.000 

  (Rp. 56.448.000 - Rp. 5.250.000 - 

  Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)

- Nilai Pembayaran Kredit Tahun 

  Keempat s.d Kelima =

  Rp. 50.742.000 

  (Rp. 57.792.000 - Rp. 5.250.000 - 

  Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)

- Nilai Pembayaran Asuransi Pertahun = 

  Rp. 5.250.000

- Nilai Pembayaran Provisi/Administrasi Pertahun =

  Rp. 1.200.000

- Nilai Pembayaran Fiducia Pertahun =

  Rp. 600.000


Nilai Diskonto Sewa Pembiayaan (tenor 5 tahun) = 

Rp. 22.850.427

(Rp. 386.331.000 - Rp. 186.051.000 - 

((Rp. 49.398.000 / ((1 + 0,05)^1)) + 

(Rp. 49.398.000 / ((1 + 0,05)^2)) +

(Rp. 50.742.000 / ((1 + 0,05)^3)) + 

Rp. 50.742.000 / ((1 + 0,05)^4))))


#. Tabel Piutang Sewa Pembiayaan Tenor 5 Tahun:


Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 363.480.573

- Pokok Piutang = Rp. 277.149.573

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 86.331.000

Diskonto = Rp. 22.850.427

Piutang Asuransi = Rp. 26.250.000

Piutang Provisi = Rp. 6.000.000

Piutang Fiducia = Rp. 3.000.000


#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Pertahun:


Penerimaan (tahun pertama) =

Rp. 193.101.000, 

(Rp. 136.653.000 + Rp. 56.448.000)

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 177.429.573

- Pokok Piutang = Rp. 108.364.773

  (Rp. 277.149.573 - Rp. 168.784.800)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 69.064.800 

  (Rp. 86.331.000 - Rp. 17.266.200)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 22.850.427

Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 21.000.000

(Rp. 26.250.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 4.800.000

(Rp. 6.000.000 - Rp.1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 2.400.000

(Rp. 3.000.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun kedua) = 

Rp. 56.448.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 136.903.052

- Pokok Piutang = Rp. 85.104.452

   (Rp. 108.364.773 - Rp. 23.260.321)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 51.798.600

   (Rp. 69.064.800 - Rp. 17.266.200)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 13.978.948

(Rp. 22.850.427 - Rp. 8.871.479)

Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 15.750.000

(Rp. 21.000.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 3.600.000

(Rp. 4.800.000 - Rp.1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 1.800.000 

(Rp. 2.400.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun ketiga) =

Rp. 56.448.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 94.350.205

- Pokok Piutang = Rp. 59.817.805

   (Rp. 85.104.452 - Rp. 25.286.647)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 34.532.400

   (Rp. 51.798.600 - Rp. 17.266.200)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 7.133.795

(Rp. 13.978.948 - Rp. 6.845.153)

Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 10.500.000

(Rp. 15.750.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 2.400.000

(Rp. 3.600.000 - Rp.1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 1.200.000

(Rp. 1.800.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun keempat) =

Rp. 57.792.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = 

Rp. 48.325.715

- Pokok Piutang = Rp. 31.059.515

  (Rp. 59.817.805 - Rp. 28.758.290)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 17.266.200

  (Rp. 34.532.400 - Rp. 17.266.200)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 2.416.285

(Rp. 7.133.795 - Rp. 4.717.510)

Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 5.250.000

(Rp. 10.500.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 1.200.000

(Rp. 2.400.000 - Rp.1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 600.000

(Rp. 1.200.000 - Rp. 600.000)

………


Penerimaan (tahun kelima) = Rp. 57.792.000

Saldo Akhir Piutang Sewa Pembiayaan = Rp. 0

- Pokok Piutang = Rp. 0

   (Rp. 31.059.515 - Rp. 31.059.515)

- Margin Sewa Pembiayaan = Rp. 0

   (Rp. 17.266.200 - Rp. 17.266.200)

Saldo Akhir Diskonto = Rp. 0

(Rp. 2.416.285 - Rp. 2.416.285)

Saldo Akhir Piutang Asuransi = Rp. 0

(Rp. 5.250.000 - Rp. 5.250.000)

Saldo Akhir Piutang Provisi = Rp. 0

(Rp. 1.200.000 - Rp.1.200.000)

Saldo Akhir Piutang Fiducia = Rp. 0

(Rp. 600.000 - Rp. 600.000)

____________


#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan dan Uang Muka pada Tahun Pertama:


Down Payment (DP) = Rp. 136.653.000

Angsuran Pertahun = Rp. 56.448.000

Angsuran Perbulan = Rp. 4.704.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.677.650

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850

  (Rp. 86.331.000/5 tahun) =

  Rp. 17.266.200/12 bulan

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000


#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kedua:


Angsuran Pertahun = Rp. 56.448.000

Angsuran Perbulan = Rp. 4.704.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 1.938.360

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850

  (Rp. 86.331.000/5 tahun) =

  Rp. 17.266.200/12 bulan

- Diskonto = Rp. 739.290

  (Rp. 8.871.479/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000


#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Ketiga:


Angsuran Pertahun = Rp. 56.448.000

Angsuran Perbulan = Rp. 4.704.000

- Angsuran Pokok Perbulan =

  Rp. 2.107.221

- Angsuran Bunga Perbulan =

  Rp. 1.438.850

 (Rp. 86.331.000/5 tahun) =

  Rp. 17.266.200/12 bulan

- Diskonto = Rp. 570.429

  (Rp. 6.845.153/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000


#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Keempat:


Angsuran Pertahun = Rp. 57.792.000

Angsuran Perbulan = Rp. 4.816.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.396.524

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850

  (Rp. 86.331.000/5 tahun) =

  Rp. 17.266.200/12 bulan

- Diskonto = Rp. 393.126

   (Rp. 4.717.510/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000


#. Tabel Penerimaan Variable Sewa Pembiayaan Perbulan pada Tahun Kelima:


Angsuran Pertahun = Rp. 57.792.000

Angsuran Perbulan = Rp. 4.816.000

- Angsuran Pokok Perbulan = Rp. 2.588.293

- Angsuran Bunga Perbulan = Rp. 1.438.850

  (Rp. 86.331.000/5 tahun) =

  Rp. 17.266.200/12 bulan

- Diskonto = Rp. 201.357

  (Rp. 2.416.285/12 bulan)

- Asuransi Perbulan = Rp. 437.500

- Provisi/Administrasi Perbulan = Rp. 100.000

- Fiducia Perbulan = Rp. 50.000


Catatan: Penjurnalan sama seperti Ilustrasi 12.


Lihat: 🏈 Simulasi Kredit BCA Finance

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 14 - Kontrak Mengandung Sewa 

PT. Mawar (pelanggan) menyepakati kontrak selama 10 tahun dengan perusahaan telekomunikasi (Pemasok) untuk menggunakan 2 fiber optic yang secara fisik dapat dibedakan dalam suatu kabel yang lebih besar yang menghubungkan Jakarta dan Surabaya.


Pelanggan membuat keputusan penggunaan fiber dengan menyambungkan masing-masing ujung fiber ke peralatan elektronik. Pelanggan  dapat menyalakan dan memutuskan data apa, jumlah data, yang akan diangkut oleh fiber optic teresbut. Jika fiber tersebut rusak, maka Pemasok bertanggung jawab atas perbaikan dan pemeliharaannya. Pemasok memiliki fiber ekstra, untuk mensubstitusi fiber ekstra, namun kabel ekstra tersebut hanya digunakan saat dilakukan perbaikan, pemeliharaan.


Kontrak mengandung sewa karena:

#. Pelanggan memiliki hak untuk menggunakan 2 fiber optic tersebut selama 10 tahun.

#. Terdapat 2 fiber identifikasian yang disebutkan secara eksplisit dalam kontrak dan secara fisik dapat dibedakan dari fiber lain. Pemasok tidak dapat mensubstitusi fiber selain karena alasan perbaikan dan pemeliharaan.


Penyelesaian jurnal - kontrak mengandung sewa:


Jurnal atas Pengukuran Awal Liabilitas Sewa, Aset Hak Guna dan

Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense):


Dr - Aset Hak Guna -

        Peralatan Telekomunikasi -

        Fiber Optic       xxx

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa    xxx

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pokok Sewa          xxx

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa         xxx


Atau ____________


Dr - Aset Hak Guna -

        Peralatan Telekomunikasi -

        Fiber Optic       xxx

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Aset Hak Guna -

        Diskonto atau

        Bunga Sewa    xxx

Cr -    Liabilitas Sewa -

           Pokok Sewa          xxx

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 15 - Kontrak Tidak Mengandung Sewa 

Soal 1:

Pelanggan menyepakati kontrak selama 12 tahun dengan Pemasok atas hak untuk menggunakan jumlah kapasitas fiber optic yang menghubungkan Jakarta Palembang. Jumlah yang ditetapkan setara dengan penggunaan kapasitas penuh 3 fiber optic. Pemasok memiliki 20 fiber optic dengan  kapasitas  serupa. 


Pemasok yang membuat keputusan fiber optic mana yang akan digunakan untuk mengirimkan data tergantung dari trafik data dari para pelanggan yang dimiliki Pemasok.


Kontrak tidak mengandung sewa karena:

#. Pemasok membuat seluruh keputusan tentang transmisi data pelanggannya, yang mensyaratkan penggunaan hanya sebagian kapasitas kabel untuk masing-masing pelanggan.

#. Bagian kapasitas yang akan disediakan kepada Pelanggan tidak dapat dibedakan secara fisik dari sisa kapasitas kabel dan tidak merepresentasikan secara substansial seluruh kapasitas fiber optic.

#. Konsekuensinya, Pelanggan tidak memiliki hak untuk menggunakan aset identifikasian.


Penyelesaian jurnal - kontrak tidak mengandung sewa:


Jurnal atas Pengukuran Awal Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense) dan Liabilitas Usaha:

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Peralatan Telekomunikasi -

        Fiber Optic   xxx

Cr -    Liabilitas Usaha/

           Utang Usaha  xxx


Amortisasi Beban Dibayar Di muka pada akhir tahun:

Beban Sewa Pertahun = Beban Dibayar Di muka/Periode Sewa

Dr - Beban Peralatan -

        Peralatan Telekomunikasi -

        Fiber Optic   xxx

Cr -     Beban Dibayar Di muka -

            Peralatan Telekomunikasi -

            Fiber Optic   xxx


Soal 2:

PT. Pelangi membuat kontrak dengan pengelola bandara AP2 utuk menggunakan ruang di bandara untuk menyewa space ruangan untuk ruang customer service layanan pengaduan dan promosi telpon seluler, selama 5 tahun. Kontrak mencantumkan besanya sewa, luas ruangan. AP2 memiliki hak untuk menentukan letak ruangan CS dan dapat memindahkan ke lokasi lain jika tempat tersebut akan digunakan untuk pelanggan lain sesuai dengan keinginan AP2.


Biaya untuk memindahkan ruangan CS tersebut tidak signifikan. Dalam bandara tersebut terdapat beberapa  area yang tersedia untuk lokasi ruangan CS yang cocok untuk PT. Pelangi.


Kontrak tidak mengandung sewa karena:

#. Walaupun luas ruang, nilai kontrak dan jangka waktu yang digunakan tercantum dalam kontrak, namun aset tidak dapat identifikasi dengan jelas. Pelanggan mengendalikan kios miliknya sendiri, namun AP2 dapat merubah dan memindahkan letak ruangan.

#. AP2 memiliki kemampuan mengubah ruangan dan secara ekonomik menerima manfaat dari mensubstitusi ruangan yang disewa.


Penyelesaian Jurnal:


Jurnal atas Pengukuran Awal Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense) dan Liabilitas Usaha:

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Ruangan Customer

        Service  xxx

Cr -    Liabilitas Usaha/

           Utang Usaha   xxx


Amortisasi Beban Dibayar Di muka pada akhir tahun:

Beban Sewa Pertahun = Beban Dibayar Di muka/Periode Sewa

Dr - Beban Customer Service -

        Pemakaian

        Ruangan  xxx

Cr -     Beban Dibayar Di muka -

            Ruangan Customer

            Service    xxx

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 16 - Sewa Bernilai Rendah 

Penyewa sebuah perusahaan telekomunikasi menyediakan layanan TV berlangganan. Berikut ini beberapa kontrak sewa yang dimiliki perusahaan:

a.Sewa ruangan untuk layanan pelanggan dan promosi.

b.Sewa mobil perusahaan untuk pimpinan perusahaan, manajer dan kegiatan operasional.

c. Sewa peralatan IT untuk digunakan oleh karyawan individual seperti laptop, komputer desktop, dan printer.

d. Sewa server, termasuk beberapa terminal dan peralatan yang terhubung dalam server terebut. Terminal dan peralatan tambahan tersebut ditambahkan  pada server tersebut untuk meningkatkan kualitas layanan.

e. Sewa peralatan kantor seperti mebel kantor, dispenser, mesin fotocopy kapasitas rendah.


Sewa aset bernilai rendah, karena:

#. Penyewa menentukan sewa aset bernilai rendah atas dasar aset pendasar, ketika baru, secara individual memiliki nilai rendah:

a. Sewa peralatan IT untuk digunakan oleh karyawan individual, dan

b. Sewa mebel kantor, dispenser air dan mesin fotocopy berkapasitas rendah.

#. Terminal dan peralatan yang terhubung dengan server secara individual, mungkin memiliki nilai rendah namun sewa peralatan tersebut sehingga memenuhi kualifikasi sebagai sewa aset bernilai-rendah. Tetapi karena terminal dan peralatan tersebut memiliki interelasi yang tinggi dengan server, penyewa tidak menyewa terminal tanpa menyewa server.


Penyelesaian Jurnal:


Jurnal atas Pengukuran Awal Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense) dan Liabilitas Usaha:

Dr - Beban Customer

        Service              xxx

Dr - Beban

        Operasional     xxx

Dr - Beban Peralatan -

        Peralatan IT, Sewa Server, Mebel,

        Dispenser, dll   xxx

Cr -    Liabilitas Usaha/

           Utang Usaha/

           Bank/Kas            xxx

………

Back to Content ↑

Ilustrasi 17 - Pemisahan Komponen Non Sewa (Model Nilai Wajar) 

Perusahaan menyewa 4 buah lift selama 10 tahun yang dapat diperpanjang selama 10 tahun berikutnya. Untuk memastikan lift berjalan dengan baik perusahaan melakukan kontrak pemeliharaan lift tersebut selama jangka waktu sewa. Total sewa dan pemeliharaan pertahun sebesar Rp. 500 juta. Suku bunga pinjaman bank 10% pertahun.


Perusahaan memperoleh informasi bahwa untuk lift serupa sewa per tahun sebesar Rp. 120 juta dan pemeliharaan list sebesar Rp. 30 juta per unit. Perusahaan memilih untuk memisahkan komponen non sewa dari sewa lift tersebut.


Penyelesaian:


Harga Pasar Persewaan Lift Pertahun = 

Rp. 120.000.000 x 4 unit Lift = Rp. 480.000.000

Harga Pasar Pemeliharaan Lift Pertahun = 

Rp. 30.000.000 x 4 unit Lift = Rp. 120.000.000


*) Aset Hak Guna =

    (Rp. 480.000.000/

     Rp. 600.000.000) x

     Rp. 500.000.000 =

     Rp. 400.000.000 x 10 tahun =

     Rp. 4.000.000.000

*) Beban Dibayar Di muka atas

    Pemeliharaan Lift =

    Rp. 100.000.000 x 10 tahun =

    Rp. 1.000.000.000

*) Diskonto = Rp. 4.000.000.000 -

    (Rp. 400.000.000 x

    (1 + 5.7590238162752)) =

     Rp.1.296.390.470


Jurnal:


*) Jurnal atas Pengukuran Awal Liabilitas Sewa, Aset Hak Guna dan

Beban Dibayar Di muka (Prepaid Expense):


Dr - Aset Hak Guna -

        Lift              2.703.609.530

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Diskonto    1.296.390.470

Dr - Beban Dibayar Di muka -

        Pemeliharaan

        Lift             1.000.000.000

Cr -   Liabilitas Sewa      4.000.000.000

Cr -   Liabilitas Usaha     1.000.000.000


*) Pembayaran Sewa Tahun Pertama:


PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 400.000.000 x 10%

Rp. 40.000.000


Dr - Liabilitas Sewa    400.000.000

Dr - Liabilitas Usaha   100.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan        40.000.000

Cr -   Bank/Liabilitas Lainnya -

          Utang Pajak Lainnya -

          PPh Pasal 4 Ayat 2 -

          Persewaan Tempat  40.000.000

Cr -   Bank                           500.000.000


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban

        Pemeliharaan  100.000.000

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Pemeliharaan

           Lift                        100.000.000


Beban Penyusutan Aset Hak Guna:

Dr - Beban Penyusutan -

        Aset Hak Guna  270.360.953

Cr -   Akumulasi Penyusutan -

          Aset Hak Guna    270.360.953


*) Pembayaran Sewa Tahun Kedua:


PPN Keluaran (VAT Out) =

Rp. 400.000.000 x 10%

Rp. 40.000.000


Dr - Liabilitas Sewa    400.000.000

Dr - Liabilitas Usaha    100.000.000

Dr - Beban Pajak Lainnya -

        PPN Masukan        40.000.000

Cr -   Bank/Liabilitas Lainnya -

          Utang Pajak Lainnya -

          PPh Pasal 4 Ayat 2 -

          Persewaan Tempat  40.000.000

Cr -   Bank                           500.000.000


Amortisasi Beban Dibayar Di muka:

Dr - Beban

        Pemeliharaan  100.000.000

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Pemeliharaan

           Lift                         100.000.000


Dr - Beban Bunga Sewa (Diskonto) -

        Aset Hak Guna  230.360.953

Cr -    Beban Dibayar Di muka -

           Aset Hak Guna -

           Diskonto atau

           Bunga Sewa        230.360.953

………


Beban Penyusutan Aset Hak Guna:

Dr - Beban Penyusutan -

        Aset Hak Guna  270.360.953

Cr -   Akumulasi Penyusutan -

          Aset Hak Guna    270.360.953



Catatan:

#. Beban Dibayar Di muka (Pemeliharaan Lift) diamortisasi selama 10 tahun.

#. Beban Dibayar Di muka (Diskonto) diamortisasi selama 9 tahun, pada pembayaran sewa tahun kedua menggunakan tabel diskonto.


#. Artikel Terkait:


#. Artikel Terbaru: 

Posting Komentar

0 Komentar